Intervest wil nog meer logistiek

©Foto Intervest O&W

Intervest Offices & Warehouses knipt voor het tweede jaar op rij stevig in het dividend. Maar over boekjaar 2015 voorspelt de vastgoedgroep beterschap. De verschuiving naar logistiek vastgoed loont.

In 2014 maakt Intervest Offices flink werk van zijn herprofilering. Het aandeel van kantoren in de portefeuille daalde naar 55 procent. Dat van logistiek vastgoed klom naar 45 procent. De vastgoedgroep wil binnen een paar jaar naar naar een verhouding kantoren/logistiek vastgoed van 40/60.  Met de overname van een moderne logistieke site van 52.000 m² in Luik steeg dat aandeel van logistiek begin 2015 naar 48 procent van de portefeuille. 'We mogen ons nu na WDP de grootste speler voor logistiek vastgoed in België noemen', stelt Luc Feyaerts, directeur bij Intervest Offices & Warehouses.

De kantoorportefeuille is vandaag geografisch gespreid over drie clusters: E19 'inclusief E19' 51 procent), Brussel periferie (37 procent) en Antwerpen. Vooral de portefeuille in de Brusselse periferie is al jaren een zorgenkind. Begin 2017 komt ook de 20.000 m² kantoorruimte vrij  die verhuurd  is aan Deloitte. 'We halen  toch een bezettingsgraad van 83 procent. En we zien er beterschap. Er is sinds 2014 opnieuw vraag om te kantoren te kopen in de periferie. We verwachten in 2015 een verbetering van de prijs voor kantoren. Als die er komt, zouden we graag binnen een termijn van twee à drie jaar van de opportuniteit gebruik willen maken om onze portefeuille in de periferie wat af te bouwen en de opbrengst herinvesteren in logistiek vastgoed', verduidelijkt Inge Tas de financieel directeur van Intervest Offices & Warehouses.

Voor logistiek is Intervest Offices & Warehouses vooraf actief op de as Antwerpen-Luik (E313, E34, E314,   54 procent) en Antwerpen-Mechelen (A12-E19, 39 procent). De aanwezigheid in Brussel is relatief beperkt (9 procent). De bezettingsgraad ligt vandaag al op 91 procent.

De relatief korte looptijd van de huurcontracten (3,7 jaar voor kantoren) en 4,3 jaar voor logistiek maakt de huurinkomsten stromen wel veel minder voorspelbaar dan bij spelers als Befimmo en Aedifica. 'Het wordt nu wel opnieuw een voordeel.Bedrijven willen opnieuw betalen voor meer flexibiliteit', aldus Feyaerts.

De ommekeer blijkt nog niet ten volle uit de cijfers over 2014. Ondanks de verschuiving van kantoren naar vastgoed bleef over 2014 de huurinkomsten zo goed als onveranderd blijven op 40 miljoen euro.

Het operationeel uitkeerbaar resultaat zakte 6 procent, naar 23,04 miljoen euro of 1,56 euro per aandeel. Die daling vloeit voort uit het feit dat de bevak begin 2013 enkele verhuurders zag vertrekken, wat toen eenmalige verbrekingsvergoedingen opleverde. 87 procent van de kantoren en magazijnen zijn verhuurd, een verbetering tegenover 86 procent eind 2013.

Het 'uitkeerbaar' resultaat maakt abstractie van twee boekhoudkundige meer- of minwaarden die het nettoresultaat van een bevak alle richtingen doen uitzwiepen. Het gaat om de markttoets van zowel de portefeuille als de rente-indekking. Inclusief stevige boekhoudkundige minwaarden op zowel de vastgoedportefeuille als de rente-indekking halveerde het nettoresultaat naar 16,3 miljoen. Het is wel illustratief dat op het logistiek vastgoed de waardering op vergelijkbare basis steeg (+ 1 procent) terwijl ze voor kantoren (-2 procent) , in bijzonder in de periferie, daalde.

Bij de halfjaarcijfers had Intervest al gewaarschuwd voor een lager dividend over 2014 en zo blijkt ook: het dividend zakt voor het tweede jaar op rij fors, van 1,53 naar 1,40 euro bruto. Dit mede als gevolg van de hogere rentelasten, na de emissie van 60 miljoen schulden eerder dit jaar. Die verse schulden dienen om de bestaande obligatielening van 75 miljoen af te lossen, maar die komt pas midden 2015 op de eindvervaldag. En dus betaalt de bevak 'dubbel' rente.

Vanaf midden 2015 zakken de rentelasten dus, waardoor er samen met de iets betere bezettingsgraad meteen ook beterschap gloort voor het dividend. Voor 2015 stelt de groep een 'positieve evolutie' van het uitkeerbaar resultaat in het vooruitzicht, terwijl het net als over boekjaar 2014 de bedoeling blijft 90 procent van dat resultaat als dividend naar de aandeelhouders te laten vloeien.

Intervest raamt de netto-actiefwaarde per 31 december op 19,46 euro. Bijgevolg impliceert de huidige beurskoers - 24,65 euro - een premie van 27 procent ten opzichte van de onderliggende portefeuille kantoren en magazijnen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud