interview

Jan De Nys (Retail Estates): '189 winkeliers vroegen al gratis huur'

Baanwinkelverhuurder Jan De Nys van Retail Estates voelt de sluiting van zijn klanten. ©Benjamin Brolet

Al 189 winkeliers vroegen Jan De Nys van Retail Estates de voorbije maand gratis huur. De maatregelen tegen het coronavirus houden de winkels dicht en de shoppers in hun kot. ‘Ik wil de winkeliers helpen, maar ik moet mij opstellen als een bank. We kunnen toch geen bank spelen met onze ogen dicht? En McDonald’s en co. subsidieer ik niet.’

Het kan verkeren. Jan De Nys (60) heeft een merkwaardig lange en succesvolle staat van dienst in de winkelwereld. In 1998 bracht hij zijn kind - de winkelpandenverhuuder Retail Estates - naar de beurs. Er werd wat meewarig gekeken naar die lilliputter met een beurswaarde van 25 miljoen euro, actief in het inferieure segment van winkels langs expresswegen. Maar de aandeelhouder werd verwend met een dividend dat elk jaar steeg. Begin dit jaar was Retail Estates met zijn bijna 1.000 winkelpanden 1,1 miljard euro waard. 

Met de grote stap voorwaarts in Nederland leek de groei verzekerd. Het bedrijf van De Nys leek immuun voor de opmars van e-commerce, maar niet voor het coronavirus. De koers van het aandeel halveerde de voorbije twee maanden.

Met zijn twaalf jaar ervaring bij winkelketens als Carpetland, Vanden Borre en Heytens kent De Nys de winkelsector en de consument als geen ander. ‘Na de aanslagen van 11 september 2001 en de kredietcrisis van 2008 veerde de economie snel op. Maar de coronacrisis speelt zich ook in België af en ik vrees een tweede besmettingsgolf. Sommige mensen hebben een metafysische angst voor het virus ontwikkeld. Dat heeft grote gevolgen voor het consumentenvertrouwen.’

We zien De Nys op ons computerscherm. Hij zit in zijn eentje aan een gigantische tafel in de grote vergaderzaal van het nieuwe kantoorgebouw van Retail Estates in Ternat. ‘Ik had u hier graag ontvangen’, zegt hij.

In diezelfde vergaderzaal heeft De Nys allicht met zijn directie vergaderd over de 189 brieven die hij de voorbije weken van zijn huurders kreeg. ‘Ze zagen er verdacht identiek uit en hadden ongeveer dezelfde boodschap: geef ons gratis huur.’ De winkeliers die panden huren bij Retail Estates willen dat het vastgoedbedrijf mee de gevolgen draagt van de coronacrisis. Al weken zijn hun winkels dicht op bevel van de overheid.

‘De big corporates (grote internationale winkelketens, red.) spelen het hard. Ze spreken niet over kwijtscheldingen en kortingen voor de huur van morgen of overmorgen, maar ook over zes maanden. De Belgische ketens zeggen: ‘We kunnen u in maart en april niet betalen. De zelfstandigen zijn beschaamd en laten hun boekhouder een brief sturen.’

Wat antwoordt u?

Jan De Nys: ‘Ik zeg tegen iedereen dat we voorlopig afwachten. Het is zinloos om een deal te sluiten als die mensen niet weten wanneer ze hun winkels weer kunnen openen. Toch vraag ik de winkeliers om nu al prognoses en een plan voor een succesvolle heropstart te maken. Want de omzet zal niet meteen naar het oude niveau stijgen. We gaan ervan uit dat er niet alleen in april een verstoring van de huur zal zijn, maar ook in mei en juni.’

Huurders zijn gewaarschuwd. U wilt hen helpen, maar u zult zich opstellen als een bankier.

De Nys: ‘Met de meeste van mijn klanten moet ik na deze crisis voort. We zijn gedoemd overeen te komen. Maar als ik mijn huurders uitstel van betaling geef, word ik bankier. Veel aandeelhouders van Retail Estates zijn gepensioneerden. Ons dividend is hun pensioen. Dus als ik plots bank moet worden, moet ik dezelfde controles uitvoeren als een bankier. Maar anders dan bankiers en verzekeraars, hebben wij veel minder info over onze klanten. Banken en verzekeraars vragen en krijgen veel info. Wij kunnen toch geen bank gaan spelen met onze ogen dicht?’

‘Ons maak je niets wijs. Mijn 35 werknemers en ik hebben jaren ervaring opgedaan door voor winkelbedrijven te werken. Daarnaast hangen in en rond onze winkels bewakingscamera’s, waarmee we ook bezoekersaantallen kunnen tellen. Dat helpt ons in het eeuwige gevecht om informatie tussen verhuurders en winkeliers. Als een winkelier zegt dat er geen volk over de vloer komt, kunnen we dat controleren.’

Ik maak me zorgen over winkelbedrijven met veel schulden en over bedrijven die verzwakt zijn door private equity.
Jan De Nys
CEO Retail Estates


‘Wie de verkoop na de quarantaine sneller ziet toenemen, krijgt minder hulp dan wie er langer over doet. Een horecazaak kan de croque-monsieurs die hij normaal de voorbije weken verkocht niet meer inhalen. Net als een tandarts zijn verloren consultaties. Maar een meubelzaak kan dat wel. Een doe-het-zelfzaak wordt na zijn heropening onmiddellijk bestormd en kan zijn producten meteen verkopen. Een keukenmaker moet na heropening langer wachten op inkomsten.’

‘We gaan ook meer begrip tonen aan wie goede plannen smeedt. Wie na de heropening volk lokt met acties en kortingen, krijgt meer begrip dan wie gewoon zijn deuren opent en afwacht. En dan zijn er de McDonald’s’en van deze wereld. Die ga ik niet subsidiëren. Zij krijgen niks, want ze zijn immens veel groter dan aan wie ze cadeaus vragen.’

Mogelijk gaan de winkels in mei weer open. Zal dat vlot verlopen?

De Nys: ‘Veel hangt af van de klanten en het personeel. Burgerzin wordt heel belangrijk. Als mensen zich niet gedragen, komen er opnieuw besmettingen en quarantaines. Maar we moeten vertrouwen hebben in de Belgen. En er moeten beperkingen zijn, zoals in de supermarkten. Bewakers moeten erover waken dat niet te veel mensen tegelijk in de winkels zijn en klanten moeten bereid zijn buiten rustig aan te schuiven. Dat kan toch geen probleem zijn?’

Intussen dreigen winkelketens failliet te gaan omdat ze wekenlang geen inkomsten hebben.

De Nys: ‘Dat is mijn andere zorg. In Nederland draaien kredietverzekeraars de kraan dicht voor bedrijven die producten en diensten verkopen aan winkelbedrijven. Het gaat om de man die winkels onderhoudt, uitzendkantoren, mazoutleveranciers... Omdat zij zich niet meer kunnen verzekeren tegen wanbetalende winkeliers, eisen ze meteen bij levering betaling in cash. Dat is een aanslag op de liquiditeit van de winkeliers.’

Zijn er ketens die voor u hopeloos verloren zijn?

De Nys: ‘Winkelconcepten komen en gaan. Ik heb intens veel bewondering voor E5 Mode. Dat heeft 40 jaar lang zijn concept verfijnd zonder de essentie te verliezen. Er zijn vandaag weinig fashionbedrijven die 40 jaar met hetzelfde concept kunnen werken. Maar op een dag is het voorbij.’

Ik heb intens veel bewondering voor E5 Mode. Dat heeft 40 jaar lang zijn concept verfijnd zonder de essentie te verliezen.
Jan De Nys
Topman Retail Estates


‘Bedrijven die zich aangepast hebben aan het internet hebben een streepje voor. Dat gaat niet alleen over pakjes opsturen, maar ook over prijzen. Er zijn bedrijven die het heel goed begrepen hebben. Als je wil concurreren met het internet, moet je uitpakken met kortingsacties. ‘Haast u of u bent te laat voor deze buitenkans’, zoals Booking.com doet. Er zijn ketens als ZEB en Action, die constant nieuwe producten in de rekken leggen en met promoties uitpakken. Daartegenover staan de oubollige winkeliers. Zij leven nog altijd met vier seizoenen.’

‘Ik maak me ook zorgen om bedrijven die door private equity verzwakt zijn, zoals Hema. De oude aandeelhouder (het fonds Lion Capital, red.) heeft het bedrijf vol schulden gestopt. Dat vind ik een schande. Die zou op een schavot gezet moeten worden.’

Retail Estates

Vastgoedverhuurder: verhuurt winkelpanden in de stadsrand.

Actief in: België en Nederland.

Nettohuurinkomsten (2018-2019): 95 miljoen euro.

Bedrijfsresultaat: 87,8 miljoen euro.

Nettoresultaat: 54,5 miljoen euro.

Werknemers: 35.


Wie staat er dan het beste voor: het Belgische familiebedrijf met weinig schulden maar geen of weinig winst, of het groeiende, winstgevende bedrijf dat helemaal mee is met e-commerce, maar veel schulden heeft?

De Nys: ‘Die familiale onderneming krijgt sneller begrip van mij. Een van onze klanten is een Belgisch bedrijf met 100 winkels. Het heeft zijn banken terugbetaald en maar 3 miljoen euro schulden. De eigenaars hebben nog altijd de touwtjes in handen. Aan hen ga ik sneller krediet geven. Maar je moet opletten met bedrijven die in binnen- en buitenland afhangen van banken en kredietverzekeraars. Hun situatie is onzeker.’

Uw bedrijf is een gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) en moet wettelijk verplicht 80 procent van zijn winst uitkeren. Zal dat lukken?

De Nys: ‘Wij hebben nog nooit ons dividend verlaagd en in februari hebben we onze dividendverwachting nog bevestigd. Voor het huidige boekjaar weet ik het uiteraard nog niet.’

‘Over de verplichtingen voor gvv’s wordt in de sector gepraat. Maar een concrete vraag naar verandering is er nog niet. Er is wel een spanningsveld tussen de wetgeving en de nieuwe vennootschapswet. Die zegt dat nv’s naar de gevolgen voor hun financiële posities moeten kijken als ze voorstellen een dividend uit te keren. Met een teruglopende liquiditeit en een druk op de waarderingen van vastgoed komen convenanten sneller dichtbij.’

Zien uw dagen er drastisch anders uit?

De Nys: ‘Ik werk nog altijd op dezelfde uren. Mijn hele leven speelt zich al 35 jaar af tussen 9 uur en 19 uur, de openingsuren van winkels. Ik ben als een winkelier. Dat zal nooit veranderen.’

‘Mijn nachtrust is een ander paar mouwen. Af en toe word ik wakker en denk ik: heb ik in die berekening wel de juiste cijfers gestoken? Een bedrijf run je door corona niet op de klassieke manier van winst en verlies. Vandaag draait het om hoeveel cash er binnenkomt en buitengaat. Elke ochtend kijkt een medewerker hoeveel geld er op de rekening staat. Niemand mag uitgaven doen zonder goedkeuring van een directielid. We moeten onze kosten controleren en onze cashflows in het oog houden. Op elk moment moeten we weten hoeveel geld er in de kas zit.’

 

 

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud