Kan een gebouw 1,2 miljard waard zijn?

De Financietoren is één van de opvallendste gebouwen in de 'skyline' van Brussel ©BELGA

Het antwoord is 'ja', als je Guy Verhofstadt met Mario Draghi kruist.

De Zuid-Koreaanse financiële groep Meritz betaalt 1,2 miljard euro voor één Brussels gebouw: de Financietoren aan de Kleine Ring. Even uitleggen waarom zo'n bedrag minder zot lijkt dan je op het eerste gezicht zou denken. 

De eerste factor is Guy Verhofstadt. Onder de paarse regering van de liberale ex-premier verkocht de Belgische overheid in de jaren nul veel gebouwen om de begroting in evenwicht te houden. Diezelfde gebouwen huurde de overheid meteen daarna terug. Die sale-and-lease-backconstructies kregen nadien kritiek, omdat ze voor de overheid erg duur uitvielen. 

In het geval van de Financietoren bedong de verkoper Breevast in 2004 een zeer gunstig huurcontract tot 2034. De huurprijs wordt elk jaar automatisch geïndexeerd en beloopt al 59 miljoen euro per jaar, tegenover 43 miljoen in 2004. Zet die huurinkomsten af tegen de betaalde 1,2 miljard euro en je krijgt een rendement van bijna 5 procent. 

5%
Rendementsgarantie tot 2034
De koper van de Financietoren is in nulrentende tijden tuk op een decennialang gegarandeerd rendement van bijna 5 procent

5 procent rendement, decennialang gegarandeerd. Vergelijk dat - en hier komt Mario Draghi als tweede factor op de proppen - met het rentevrij risico dat het gros van de obligaties door het nulrentebeleid van de Europese Centrale Bank geworden zijn. En het verklaart meteen waarom zoveel spelers tuk zijn op vastgoed met stabiele en goed betalende huurders als de overheid.

Koreaanse markt afkoelen

Bij die spelers vinden we de jongste jaren ook veel Zuid-Koreanen. Voor de Financietoren werden Zuid-Koreanen ook al onder meer huisbaas van Buitenlandse Zaken en Engie. Een mogelijke verklaring van die Koreaanse opmars - in Brussel, maar ook elders in Europa - is het feit dat de Zuid-Koreaanse regering sinds 2017 strenge maatregelen neemt om de lokale vastgoedmarkt af te koelen, wat grote investeerders als pensioenfondsen bij gebrek aan nieuw binnenlands aanbod naar het buitenland jaagt. 

Er is ten slotte ook nog een technische verklaring: bij 0 procent rekenrente is 59 miljoen huur in 2034 ook nu 59 miljoen euro waard. Bij 3 procent rekenrente is die toekomstige 59 miljoen in 'geld van nu' slechts 39 miljoen waard. Met andere woorden: door het nulrentebeleid van Draghi zijn bedragen ver in de toekomst fors meer waard geworden.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud