analyse

Land Invest, de Icarus van het Antwerpse vastgoed

  • Land Invest torst zware schuld
  • Grote financier wil geld terug
  • 2019 jaar van de waarheid
Land Invest kende een vliegende start met de bouw van vier torenflats op het Eilandje in Antwerpen.

Land Invest Group verzeilde in een storm door zijn vermeende nauwe banden met het Antwerpse stadsbestuur, maar de projectontwikkelaar heeft nog veel meer zorgen. Hij zit in slechte papieren en zijn belangrijkste financier, het Luikse pensioenfonds Ogeo Fund, wil alle lijnen doorknippen.

Hoe hoger, hoe duurder. Erik Van der Paal (45) en zijn Nederlandse zakenkompaan Marc Schaling (41) toonden duidelijk hun ambitie, toen ze in 2013 begonnen met de bouw van vier prestigieuze torenflats op het Eilandje in Antwerpen. Niet minder dan 298 appartementen verrezen in blokken van vijftien bouwlagen boven elkaar, met een uniek uitzicht op de Schelde en de dokken. Prijskaartje voor een woning: van 200.000 tot 2 miljoen euro.

Wat voorafging

Toen Antwerps burgemeester Bart De Wever (N-VA) op 20 oktober naar het verjaardagsfeestje van de lobbyman Erik Van der Paal ging, met in zijn kielzog bijna het hele schepencollege, was dat koren op de molen van de oppositie. Het stadsbestuur bakt zoete broodjes met de lokale ‘immocratie’, luidde de kritiek. De kwestie draait vooral rond het vastgoedbedrijf Land Invest Group en Van der Paal, die er directielid en aandeelhouder is. Maar hoe Land Invest ervoor staat en hoe het wordt gefinancierd, bleef tot nu toe grotendeels in mist gehuld.

 

Vandaag gelden die woontorens als een van de belangrijkste Antwerpse stadsontwikkelingen van de voorbije decennia. Maar een dertigtal flats bleef onverkocht en aannemer MBG, een dochter van de bouwgroep CFE, eist nu 18 miljoen euro van Land Invest Group, het vastgoedbedrijf van het Belgisch-Nederlandse duo. Een factuur die eind dit jaar moet worden betaald, en daarvoor moet dringend geld worden gevonden.

Ook in een ander prestigieus project, de Lins Tower, een torenflat van 44 meter hoog aan de ingang van de Waaslandtunnel, loopt niet alles van een leien dakje. Dat gebouw staat volop in de steigers. Maar door het faillissement van de Gentse financiële planner Optima, dat voor de promotie ervan instond, bleef 60 procent van de appartementen onverkocht. Land Invest Group werkt nu aan een verkoop van het hele project, wat 5,9 miljoen euro in het laatje moet brengen.

En dan is er nog de Slachthuissite, een levendige buurt nabij het Sportpaleis. In dat herontwikkelingsproject, een van de grootste van ’t Stad, verkocht Land Invest Group begin dit jaar in alle stilte zijn grond voor 350 euro per vierkante meter aan de West-Vlaamse bouwgroep Caenen. Een transactie die 11 miljoen euro opbracht. Opnieuw een signaal dat de groep op zoek is naar extra middelen.

Politieke storm

Is Icarus zijn vleugels aan het verbranden? Het is een vraag die steeds meer begint te gonzen in Antwerpse vastgoedkringen. Land Invest Group torst een schuld van 121 miljoen euro. Dat is 80 procent van het balanstotaal. Een groot deel van die schuld - 51 miljoen euro - bestaat uit obligatieleningen die op gulle wijze werden verstrekt door Ogeo Fund, een Luiks pensioenfonds.

121 miljoen €
Schuld van Land Invest
De schuld van Land Invest is goed voor 80 procent van het balanstotaal. Een groot deel van dat bedrag - 51 miljoen - is verschuldigd aan het Luikse pensioenfonds Ogeo Fund.

Dat is opmerkelijk. Ogeo is niet alleen gelieerd aan de socialistische partij PS, het is ook het vijfde grootste pensioenfonds in België en staat dus onder scherp toezicht van de financiële waakhond FSMA. En daar doen die obligaties al een tijdje alarmbellen rinkelen. Niet alleen omdat ze een rentevoet van 9 procent hebben over een looptijd van acht jaar - wat hen gelijkstelt met junkbonds - maar ook omdat Land Invest Group de helft van de rente pas op het einde van de looptijd moet uitbetalen, wat een groter risico is voor Ogeo.

Anders gezegd: Ogeo Fund is met handen en voeten gebonden aan de projectontwikkelaar. Komt daar nog bij dat het pensioenfonds niet alleen financier is, maar ook aandeelhouder. Eind 2011 verwierf het de helft van de aandelen van Land Invest Group, terwijl de rest van het kapitaal in handen bleef van Marc Schaling (30%) en Erik Van der Paal (20%). Vreemd genoeg hebben die twee laatste wel recht op de meeste winst: ze krijgen driekwart van de eerste dividendschijf van 6,2 miljoen euro en 60 procent van de rest.

De verstandhouding tussen Land Invest Group en Ogeo Fund is al een tijdje slecht, blijkt uit interne documenten. Het pensioenfonds wil voor eind 2019 zijn openstaande leningen in de projectontwikkelaar afgelost zien en zo snel mogelijk zijn belang van 50 procent verkopen voor 4 miljoen euro. Om die ‘soft exit’ te realiseren moet Land Invest Group op zoek naar geld. Dat kan door een derde partij aan te trekken, die zich garant stelt voor de aflossingen aan Ogeo, of door de verkoop van een aantal vastgoedprojecten.

De tijd dringt, want naast de 11,5 miljoen euro obligatieschuld die de Antwerpse projectontwikkelaar dit jaar aan Ogeo moet terugbetalen, staan nog voor 17,5 miljoen aflossingen gepland in 2018 en voor 22 miljoen euro in 2019. Hoe Land Invest Group dat voor elkaar gaat krijgen, is onduidelijk. Bij de groep was niemand bereikbaar voor een reactie. Marc Schaling weigerde te antwoorden op vragen over de financiële situatie van de vastgoedgroep, en ook Erik Van der Paal wou geen commentaar kwijt. Tenzij dit: ‘U hoeft me zeker niet te onderschatten.’

Droomdeal

Het gecontesteerde bezoek van het Antwerpse stadsbestuur aan het feest van Erik Van der Paal. ©Apache

Het zag er nochtans mooi uit toen het duo in december 2010 de handen in elkaar sloeg met Optima en Ogeo Fund om een vastgoedbedrijf op te richten. Een ‘droomdeal’ als het ware. Ogeo leverde de miljoenen en kon zijn beleggingsportefeuille diversifiëren. Optima, dat toen op een banklicentie aasde, kon zijn risico’s afbouwen door vastgoedprojecten à la Kattendijkdok af te wentelen én kreeg makelaarscommissies bij de verkoop. En Schaling had via lobbyman Van der Paal uitzicht op de broodnodige vergunningen.

De Nederlander Schaling, wiens wortels in Den Haag liggen, was eind jaren 90 als twintiger directeur in de Nederlandse groep Hans Verkerk Keuken, waar hij de Belgische tak probeerde te saneren. Dat deed hij samen met Van der Paal, die toen met Amber Holding een rijzende ster was in vastgoedland. In 2003 ging Hans Verkerk failliet. Ook Amber kwam daarna in financiële problemen.

In 2009 besloten ze samen hun comeback te maken. Ze richtten de Société d’Investissements Foncière (SIF) op, die drie jaar later werd omgedoopt in Land Invest Group. Als voorzitter van de groep werd voormalig SP-coryfee Luc Van den Bossche benoemd. Die was vroeger bestuurder in het Antwerpse bouwbedrijf Merckx, dat toen nog gecontroleerd werd door Van der Paal. Van den Bossche, die eind 2011 zijn overstap maakte naar Optima, maakte de cirkel rond.

De vennootschap SIF alias Land Invest Group kende een vliegende start met het project Kattendijkdok: de bouw van de vier torenflats op het Eilandje. Die werden naast twee andere woontorens neergepoot die Optima eerder op de markt had gebracht. De luxeflats gingen als zoete broodjes over de toonbank. Eind 2012 begon de verkoop van de nog te bouwen woningen en een jaar later was al een derde verkocht.

Onverklaarbaar

Eén probleem: er stroomde erg veel geld weg uit de vastgoedgroep. Een dag na de instap van Land Invest Group in Kattendijkdok streek Schaling 700.000 euro op. Behalve de melding dat het bedrag uitbetaald werd ‘voorafgaandelijk aan de dienstverlening’, was er geen toelichting in het jaarverslag. Datzelfde jaar werd ook voor 465.000 euro aan erelonen betaald aan adviseurs, ‘teneinde de deelneming Kattendijkdok in goede orde te kunnen verwerven’. De vier volgende jaren betaalde Land Invest Group nog eens 2 miljoen euro aan bestuurdersvergoedingen.

Ook bij de dochter van de vastgoedgroep die instaat voor het projectbeheer vlogen de miljoenen de deur uit. In de voorbije vijf jaar werd in totaal voor 15,4 miljoen euro aan ‘erelonen aan derde partijen en geactiveerde projectkosten’ uitbetaald.

In de jaarverslagen van Land Invest Group zijn ook vreemde of onverklaarbare transacties terug te vinden. Zo verstrekte de projectontwikkelaar in september 2014 een lening van 1,8 miljoen aan Aspotogan Ridge, een vastgoedproject met 470 wooneenheden en een golfbaan in een verre uithoek van Canada.

Ex-Publifin topman Stéphane Moreau. ©BELGA

Wat de Antwerpse vastgoedgroep aan de andere kant van de Atlantische Oceaan te zoeken had, wordt niet toegelicht. Enkel dat die lening ‘verantwoord’ was, ‘gezien de positieve verwachtingen en het beperkte risico van dit vastgoedproject’. Twee jaar later moet Land Invest Group die lening - die intussen is opgelopen tot 4,8 miljoen euro - voor de helft afwaarderen omdat er ‘tot op heden te veel onduidelijkheden zijn over de opbrengsten van het project’.

Opmerkelijk detail: in Aspotogan Ridge was Marc Beyens, een directielid van Ogeo Fund, de spilfiguur. Hij is een vertrouweling van Luiks PS-kopstuk en ex-Publifin-topman Stéphane Moreau, die in vele gerechtelijke dossiers wordt genoemd. In juni 2014 werd Beyens door de toezichthouder FSMA verplicht om op te stappen bij Ogeo, naar verluidt omdat onregelmatigheden aan het licht waren gekomen. Ingewijden vertellen dat hij aan de basis lag van de royale obligatieleningen van Ogeo Fund aan Land Invest Group. In ruil daarvoor zou hij 4,8 miljoen euro hebben gekregen voor Aspotogan Ridge.

Andere transacties bij Land Invest Group hadden dan weer als doel de balans op te poetsen. Zo werd amper een jaar na de opstart van het project Kattendijkdok al een herwaarderingsmeerwaarde van 6,75 miljoen euro doorgevoerd. Als reden werd opgegeven dat Optima een ‘contractuele afnameverplichting’ had voor de flats in drie van de vier torens, en dat ‘aan vooropgestelde prijzen’. Vrij vertaald: de inkomsten werden verzekerd door de financiële dienstverlener.

Herwaarderingen bij projectontwikkelaars zijn riskant omdat het vastgoed nog in ontwikkeling is en geen stabiele huurinkomsten oplevert. Maar door zulke meerwaarden toch in te boeken - in de sector spreken critici van ‘gebakken lucht’ - kon Land Invest zijn eigen vermogen kunstmatig hoog houden en op die manier de hoge schuldgraad verdoezelen.

Waarnemer

Afgelopen zomer liet Ogeo Fund, onder druk van de FSMA, een grondige doorlichting doorvoeren bij Land Invest Group. Dat rapport, opgesteld door de consultant PwC, deed vragen rijzen over de risico’s waaraan het pensioenfonds zich had blootgesteld. Emmanuel Lejeune, de CEO van Ogeo, kon of wou ons daarover niet te woord staan. Maar diverse bronnen bevestigen dat het rapport de aanleiding was voor het pensioenfonds om het laken naar zich toe te trekken.

Ik hou nu de vinger op de knip.
Paul Borghgraef
Zakelijk waarnemer bij Land Invest Group

Eerder werd al een ‘zakelijke waarnemer’ aangesteld bij Land Invest Group, in de persoon van Paul Borghgraef (63), voorzitter van het beursgenoteerde Retail Estates en een telg van een van de familiale verankeraars achter de bank KBC. In februari 2016 werd hij bestuurder bij het Kattendijkdokproject en in Immpact Vastgoed, een bouwpromotor uit het Antwerpse waarvan Land Invest Group de helft van de aandelen bezit.

Zes maanden later werd Borghgraef ook in opdracht van Ogeo Fund benoemd tot bestuurder in Land Invest Group. En begin dit jaar kreeg hij de bevoegdheid om als zaakvoerder op te treden naast Schaling, met eenzelfde handtekenbevoegdheid. ‘Ik hou er nu de vinger op de knip’, zegt Borghgraef. Hij is naar eigen zeggen de ideale compromisfiguur omdat hij ook bestuurder was in de Amber Holding van Van der Paal. ‘Ik ken ook Ogeo-topman Emmanuel Lejeune als zakenrelatie. Hij heeft mij gevraagd een oogje in het zeil te houden.’

Borghgraef wou het niet bevestigen, maar naar verluidt viel hij van de ene verbazing in de andere toen hij zich inwerkte in het dossier. Gevraagd naar de financiële ernst van de situatie bij Land Invest Group hield hij zich op de vlakte en gaf enkel het volgende antwoord mee: ‘De vastgoedwereld is als een fontein die water spuit, en iedereen vangt af en toe een druppel op. Laat ons hopen dat dat ook voor ons het geval zal blijven.’

Feit is dat het vastgoedimperium van Schaling en Van der Paal door het nakende vertrek van zijn financier - Ogeo Fund - op zoek moet naar een nieuwe partner. De terugbetaling van de 51 miljoen euro obligatieschuld zal geen sinecure zijn. In 2019 zal duidelijk zijn of Icarus te hoog heeft gevlogen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect