Advertentie
Advertentie

Overheidsfonds zoekt 435 miljoen euro voor transformatie Europese wijk

De grootste brok van de portefeuille is de 'Îlot' rond het complex Lex 2000 in de Wetstraat. ©saskia vanderstichele

Cityforward, het fonds rond de federale participatiemaatschappij FPIM en de publieke verzekeraar Ethias, wil 435 miljoen euro ophalen bij externe investeerders om 21 gebouwen in de Europese wijk van Brussel te transformeren.

De transformatie van de Europese wijk komt onder stoom. Het vastgoedfonds Cityforward, opgericht door de federale overheid om het Brusselse kantorenpark te renoveren, wil 435 miljoen euro extern kapitaal ophalen om 21 verouderde kantoorgebouwen van de Europese Commissie aan te kopen en te renoveren. Dat kondigde Cityforward donderdag aan op een persconferentie.

De Commissie, die vandaag amper in duurzame kantoorgebouwen werkt, wil haar personeel tegen 2030 alleen nog in milieuvriendelijke kantoren huisvesten. De federale overheid wil de Europese Unie verankeren in de Belgische hoofdstad. Daarom wil de federale participatiemaatschappij FPIM een reeks kantoorgebouwen van de Commissie kopen. Het legt daarvoor 950 miljoen euro op tafel.

Advertentie

Wij worden platgebeld door ontwikkelaars die zeggen dat ze zeker willen meedoen.

Frédéric Van der Planken
CEO Whitewood

Het gaat om een van de grootste vastgoedprogramma's die Brussel ooit heeft gekend. De 21 gebouwen zijn goed voor een kantooroppervlakte van 300.000 vierkante meter op toplocaties in de Leopoldswijk. De Madoutoren met 32 verdiepingen is het bekendste en grootste gebouw in de portefeuille. Het grootste aaneengesloten geheel is een complex van zes gebouwen tussen de Wetstraat, Spastraat en Jozef II-straat. Die cluster 'Îlot', vlak bij het metrostation Maalbeek, is goed voor een kantooroppervlakte van bijna 100.000 vierkante meter.

FPIM blijft de naakte eigenaar van de gebouwen maar schuift de erfpacht voor 99 jaar door naar vennootschappen van Cityforward. Het fonds wil het komende decennium 750 miljoen euro investeren in de renovatie. 'Een gebouw transformeren is onze specialiteit', zegt Frédéric Van der Planken van Whitewood, dat het fonds beheert. 'Wij willen niet afbreken en iets nieuws bouwen.'

Meerderheid

Cityforward wil deze zomer 585 miljoen euro ophalen voor de renovatie. Belangrijkste geldbronnen zijn FPIM en de verzekeraar Ethias, die in handen is van de federale, Vlaamse en Waalse overheid. FPIM en Ethias bezitten elk 49,5 procent van Cityforward en staken het fonds eerder 120 miljoen euro startkapitaal toe.

Advertentie

Voor de Europese portefeuille leggen FPIM en Ethias daar respectievelijk 100 en 50 miljoen euro bovenop. De overige 435 miljoen euro wil Cityforward deze zomer ophalen bij nieuwe institutionele investeerders, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Een nieuwe investeerder moeten minstens 50 miljoen euro bijleggen en krijgt een netto-opbrengst van 12,5 procent voorgespiegeld. Na de kapitaalronde willen FPIM en Ethias hoogstens 40 procent van Cityforward overhouden om discussies over staatssteun te vermijden.

Ondanks de moeilijke marktomstandigheden - door de stijgende rente halen grote investeerders hun neus op voor vastgoed - is Van der Planken optimistisch over de geplande kapitaalronde. 'Onze roadshow loopt zeer goed', zegt hij. 'Al bijna driekwart van het bedrag is opgehaald. De markt is onzeker. Iedereen kijkt de kat uit de boom. Maar er staat veel geld geparkeerd aan de zijlijn.'

750 miljoen
investeringen
Cityforward plant 750 miljoen euro investeringen in de gebouwen in de Europese wijk.

De privésector krijgt nog een tweede kans om te participeren in het project. In de loop van 2024 zal Cityforward de projecten in clusters op de markt brengen. Promotoren kunnen dan als 'co-ontwikkelaar' een belang in een project kopen, vermoedelijk via 50-50-joint ventures met Cityforward. 'Wij worden platgebeld door ontwikkelaars die zeggen dat ze zeker willen meedoen', aldus Van der Planken.

Sociale mix

Aangezien de Brusselse regering en de betrokken gemeenten dringend nood hebben aan woningen en een betere mix in de Europese wijk willen realiseren, zal Cityforward maar 70 procent van de gebouwen tot kantoorruimte ombouwen. 25 procent zal residentieel zijn, goed voor 650 extra appartementen ('maar niet voor eurocraten'). De overige 5 procent is bedoeld voor gemeenschappelijke voorzieningen, zoals winkels, sportinfrastructuur of crèches. 'We willen geen high-endboetieks, maar buurtwinkels', klinkt het.

Woningen en kantoren zullen niet in eenzelfde gebouw komen. Cityforward verkiest aparte gebouwen volledig tot woningen om te bouwen. Zo zullen Demot 24 en 28 vlak bij het Jubelpark en Palmerston aan de Squares vervellen tot woonblokken. 'Een residentieel pand is in de Europese wijk gewoon veel minder waard dan een kantoorgebouw', zegt Van der Planken. 'Dankzij onze schaalgrootte kunnen we toch woningen realiseren.'

Aangezien de Europese Commissie haar nieuwe kantoren in 2030 wil innemen, is de timing behoorlijk pittig. Cityforward wil zijn kapitaalronde eind oktober afronden. Het Brusselse architectenbureau Plusoffice moet tegen maart een masterplan voor de gebouwen uitwerken. Cityforward wil de meeste vergunningen vanaf eind 2024 aanvragen en de eerste bouwwerken begin 2026 aanvatten. Door de trage vergunningsprocedures in Brussel is dat niet vanzelfsprekend. Vanaf 2028 moeten de eerste renovaties klaar zijn. In 2031 wordt de laatste steen gelegd. De totale overgenomen Europese portefeuille zal dan liefst 2,4 miljard euro waard zijn.

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Gesponsorde inhoud
Tijd Connect
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.
Partnercontent
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.