analyse

'Prijsstijgingen op vastgoedmarkt kunnen niet blijven duren'

Een werf in Sint-Lambrechts-Woluwe. ©Dieter Telemans

Er dreigt niet meteen een crash op de woningmarkt. De aanhoudende volume- en prijsstijgingen worden wel almaar zorgwekkender. Al komt het grootste gevaar uit fiscale hoek.

Het regent records op de vastgoedmarkt. In de eerste zes maanden van dit jaar noteerden de notarissen 7,5 procent meer transacties. Ze rapporteerden ruim 40 procent meer vastgoedactiviteit dan in 2007, een jaar voor de financiële crisis uitbrak.

De prijzen van huizen en appartementen zijn in het voorbije kwartaal met respectievelijk 3,7 en 4,8 procent gestegen naar nooit eerder geziene niveaus. Een huis kost in België gemiddeld 260.145 euro. Dat is 13,2 procent of 30.000 euro meer dan vijf jaar geleden. Voor een appartement wordt 229.820 euro neergeteld. Dat is zelfs 15,8 procent of 26.000 euro meer. Het woningvastgoed toonde zich in die periode waardevast. De prijsstijgingen bedroegen bijna het dubbel van de inflatie (8,2 procent).

Het was de voorbije jaren niet moeilijk een grote believer van de woningmarkt te zijn, zeker als het gaat als investering om er zelf in te wonen. Huur betalen is geld dat definitief weg is. Een woning kopen is een appeltje voor de dorst, in een land met lage pensioenen is dat zeker geen overbodige luxe.

De Belgische woningmarkt heeft ook heel wat positieve kanten. In vergelijking met bijvoorbeeld Nederland hebben de Belgen zich relatief weinig in de schulden gestoken (ook al neemt die schuld wel stevig toe), werd er niet echt veel gespeculeerd en is er geen dramatisch overaanbod gecreëerd zoals in Spanje en Ierland voor de financiële crisis. Ook vandaag kan men niet spreken van een overaanbod.

Rentedaling

Je outen als believer van de vastgoedmarkt vroeg de voorbije jaren niet veel moed. Het grootste deel van de forse prijsstijgingen kan worden verklaard door de gestage daling van de hypothecaire rente in de afgelopen 20 jaar. Kandidaat-kopers kunnen een pak meer geld lenen als die rente op 1 procent, en niet op 10 procent staat. 

En toch voelen de opeenvolgende zegebulletins vanuit de woningmarkt niet bij iedereen gemakkelijk aan. Voor de internetzeepbel sprak iedereen op feestjes over zijn techaandelen, denk maar aan het Ieperse spraaktechnologiebedrijf Lernout & Hauspie. Voor de financiële crisis mocht het om om het even welk aandeel gaan (en vooral de goedehuisvaderaandelen Fortis, Nystar en Agfa-Gevaert). Er was niets beter dan aandelen. Tot de financiële crisis toesloeg. En waarover heeft iedereen het nu? Vastgoed en vastgoedaandelen.

Soepel monetair beleid

Moeten we vrezen voor een crash op de vastgoedmarkt? 'Nee', stelt Johan Van Gompel, econoom bij KBC. En hij is niet alleen.

De gemiddelde hypothecaire rente op meer dan tien jaar zat vorig jaar op 2,01 procent. Nu zit ze op 1,81 procent. 'Over de rente moeten we ons niet meteen zorgen maken. De rente is laag en ze blijft langer laag dan we een paar maanden geleden konden vermoeden. De monetaire overheden versoepelen opnieuw het beleid', benadrukt Steve Trypsteen, econoom bij ING.

Crisis van de jaren 80

'De beleggers hebben vandaag niet echt een alternatief. Integendeel. De vele politieke en economische onzekerheden zouden ze zelfs nog meer naar vastgoed kunnen drijven. Of dat een goede zaak is, is een andere vraag', stelt Bart Van Craeynest, econoom bij de werkgeverskoepel Voka.

Een niet te onderschatten factor is dat alleen de Belgen die ouder zijn dan 60 bewust de laatste maar zware vastgoedcrisis van de jaren 80 hebben meegemaakt. Toen zijn de prijzen ingestort en duurde het zo’n 10 à 15 jaar voor iemand die in het begin van de jaren 80 een woning had gekocht, de reële waarde van zijn aankoop terugzag.

Wat de aandelenmarkten betreft, is het een ander verhaal. Elke vijftiger heeft al eens tweemaal de beurzen zien halveren en nog eens twee keer met een kwart zien dalen. De daling van die aandelenkoersen wordt ook nog eens dagelijks geafficheerd in de krant en op de website. Met de vastgoedgids van De Tijd wordt de vastgoedinvesteerder er maar een keer per jaar aan herinnerd.

Stevige recessie

Zijn de Belgen zich er wel van bewust dat de vastgoedprijzen kunnen dalen? 'ING stelt ieder jaar in een enquête de vraag of het klopt dat vastgoedprijzen nooit kunnen dalen. Het percentage dat dat gelooft, daalde tussen 2014 en 2017 van 65 procent naar 45 procent. Vorig jaar klom het evenwel opnieuw naar 60 procent', stelt Trypsteen.

Wat kan een keerpunt veroorzaken, als de rente dat niet doet? 'Een stevige recessie leidt tot werkloosheid en minder koopkracht', stelt Van Craeynest.

De economische vooruitzichten mogen dan al iets minder optimistisch zijn. Dramatisch zijn ze zeker niet. Er wordt vanuit gegaan dat het aantal jobs de komende jaren blijft groeien, weliswaar trager dan in de voorbije jaren.

'De recente prestaties van de woningmarkt kunnen tot en met vandaag nog worden verantwoord vanuit hun economische context. In die zin zijn ze voor mij geen grote verrassing', argumenteert Trypsteen.

Fiscaliteit

Het grootste risico zien de economen in de wijziging van de fiscaliteit. 'Als de regering snel op iets een impact kan hebben is het op de fiscale spelregels', grijnst Van Craeynest. Veel mensen gaan er vanuit dat de volgende regering, ongeacht haar samenstelling, twee heilige koeien zal viseren: de bedrijfswagen en het vastgoed.

Van Craeynest vindt dat een goede zaak als de invoering van een belasting op de reële huurinkomsten zou worden gebruikt om de registratierechten te verlagen. Dat kan de arbeidsmobiliteit verhogen. Met hem vrezen velen dat er alleen nieuwe belastingen zullen worden ingevoerd zonder dat andere dalen of verdwijnen.

Trypsteen waarschuwt voor de Nederlandse ervaring met de wijziging van de fiscale spelregels. De Nederlandse gezinnen zaten op een opgewaardeerde Nederlandse vastgoedmarkt zwaar in de schuld. Dat was een gevolg van de erg gunstige vastgoedfiscaliteit. Door er te snel en op het verkeerde moment aan te sleutelen is de Nederlandse vastgoedmarkt ongewoon zwaar onderuitgegaan.

'Het zal bijzonder belangrijk zijn elke fiscale hervorming goed te communiceren en ze voldoende geleidelijk en op een geschikt moment door te voeren', aldus Trypsteen. Het minder aantrekkelijk maken van de woonbonus in Vlaanderen verliep zonder een schok te veroorzaken op de markt, precies omdat de invoering samenviel met een periode van aanzienlijke rentedaling.

Overwaardering

Blijft dan natuurlijk de eeuwige discussie over de overwaardering 'als voorspeller van het uiteenspringen van een zeepbel'. Ons land duikt al jaren op in overwaarderingslijstjes van Bloomberg, het IMF en de OESO.

België is een van de meest overgewaardeerde landen op basis van de ratio’s beschikbaar inkomen/verkoopprijs en huurprijs/verkoopprijs. De overwaardering loopt daarbij op tot meer dan 50 procent. In België houden de meeste analisten het op maximaal 10 procent. De Nationale Bank sprak de laatste keer van een overwaardering van slechts 6 procent, maar stuurt wel steeds meer waarschuwingen uit.

'De huidige overwaardering is beperkt en leefbaar. Een crash zit er niet meteen in. Tevens is het duidelijk dat de markt niet zomaar tegen groeicijfers van 5 procent kan blijven doorstomen', besluit Van Gompel.

De rustige vastheid van de Belgische vastgoedmarkt houdt een groot gevaar in. Een kikker die je in warm water gooit, springt er meteen uit. Een kikker die in water zit dat geleidelijk opwarmt, sterft een zekere dood.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect