Recordprijs Financietoren maskeert financiële tijdbom

Met 220.000 m² kantoren, archiefruimte en parkeerplaatsen is de Financietoren een van de grootste gebouwen van het land. ©Tim Dirven

De Financietoren is voor 1,2 miljard euro verkocht aan ZuidKoreaanse investeerders. Met dank aan de automatische indexering van de huurprijs gedurende 30 jaar. De Belgische overheid betaalt nu al zo’n 15 miljoen euro boven op de marktprijs in Brussel. En het contract loopt nog 14 jaar.

De verkoper Breevast, volledig in handen van de superdiscrete en omstreden Nederlandse vastgoedbaron Frank Zweegers, doet een gouden zaak. De groep kocht in 2001 de totaal verouderde Financietoren voor 311 miljoen euro en deed een zware renovatie van 325 miljoen euro. Breevast verkocht de toren voor het dubbele aan het Zuid-Koreaanse Meritz. Het is de grootste transactie ooit in België. Na de verkoop van Coeur Défense in Parijs is het ook de grootste verkoop ooit van een individueel kantoor op het Europese continent.

De overheid zou de Financietoren vandaag voor 100 euro per vierkante meter per jaar minder kunnen huren.
Een vastgoedmakelaar

‘Dat het huurcontract, dat nog 14 jaar loopt, automatisch wordt geïndexeerd en werd afgesloten met een zeer kredietwaardige huurder als de Belgische overheid, speelde een essentiële rol in het tot stand komen van deze superdeal’, benadrukt Alexander van Ravels van de makelaar CBRE, die Breevast begeleidde. Sinds 2016 kochten Zuid-Koreaanse investeerders al elf kantoren in België voor samen 2,86 miljard euro, waaronder ook Egmont 1 en 2 (Buitenlandse Zaken) en de Engie Towers.

De huurprijs van de Brusselse Financietoren is totaal uit de hand gelopen. De paarse regering wou besparen door vastgoed te verkopen en meteen te leasen en had zeker geen geld om deftige huisvesting voor haar ambtenaren te garanderen. Er werd in 2004 een niet-heronderhandelbaar contract getekend met een looptijd van 30 jaar (tot 2034) en een marktconforme huurprijs van zo’n 200 euro per vierkante meter per jaar. Die huurprijs werd niet alleen automatisch geïndexeerd, er werd ook afgesproken dat de huurprijs zou worden aangepast aan de renovatiekosten van het gebouw in 2004-2008. Vooral het verwijderen van de asbest dreef de factuur fors op. Door de combinatie van de opgelopen renovatiekosten en de indexering is de huurprijs gestegen van 42,7 miljoen euro per jaar naar 59 miljoen. Voor de kantoorruimte wordt vandaag 350 euro per m² per jaar betaald, voor het archief 175 euro per m² en voor de 700 parkeerplaatsen 2.000 euro per plaats.

Geen enkel gebouw in Brussel wordt vandaag verhuurd aan een overheid voor meer dan 250 euro per m² per jaar. ©MEDIAFIN

Een huurprijs van 350 euro per m² per jaar voor een grote kantoorruimte is in Brussel zeer hoog. De prime rent, dat is de hoogste huur die wordt betaald voor het afsluiten van een nieuw contract, bedroeg vorig jaar in Brussel 315 à 325 euro per m² per jaar. Die prijzen worden alleen betaald voor kleine oppervlaktes op toplocaties voor advocatenkantoren en lobbyisten.

Te duur

Geen enkel gebouw in Brussel wordt vandaag verhuurd aan een overheid voor meer dan 250 euro per m² per jaar. De Europese Commissie onderhandelt over het huren van The One in de Europese wijk voor 250 euro per m² per jaar. En dat gebouw ligt in het hart van de Europese wijk, is nieuw en duurzaam.

Na de financiële crisis was er jaren een neerwaartse druk op de kantoorprijzen in Brussel. Bedrijven reduceerden hun kantoorruimte. Contracten werden heronderhandeld. Als ze dat deden, was dat altijd tegen fors lagere huurprijzen dan eerder was overeengekomen. ‘Geen enkel gebouw in Brussel wordt vandaag op lange termijn verhuurd aan een overheid voor meer dan 250 euro per m² per jaar’, verzekert een makelaar. ‘De Regie zou vandaag voor zowat 100 euro per m² per jaar minder kunnen huren’, stelt een collega. Geen enkele expert wil bij naam worden genoemd vanwege de gevoeligheid van het onderwerp. ‘Maar iedereen weet het.’

De overheid kan niet onder de automatische indexering uit. ‘We hopen wel tot een betere bezetting van de Financietoren te komen’, stelt Laurent Vrydaghs, de gedelegeerd bestuurder van de Regie der Gebouwen. De bezetting kan mogelijk van 4.800 naar 6.000 stijgen door een andere indeling en organisatie.

Erfenis van een half miljard

‘Beslist onrendabel’ zei het Rekenhof 15 jaar geleden al over de beruchte sale-and-lease-backoperaties van de paarse regeringen. Over de verkoop van de Financietoren was de waakhond het mildst: het was het enige gebouw waarvoor de rendabiliteit van een verkoop en huur vooraf berekend was. ‘Maar de berekening vertrok van hypothesen die ofwel verkeerd bleken ofwel weinig plausibel waren’, zei het Rekenhof.

De sale-and-lease-backoperaties staan symbool voor de budgettaire opsmukoperaties waarmee de paarse regeringen rond Guy Verhofstadt (Open VLD) en Johan Vande Lanotte (sp.a) de begrotingen jarenlang in evenwicht brachten. ‘Op het einde van elk jaar moesten vlug nog enkele gebouwen verkocht worden om de begroting op orde te krijgen’, herinnert de CD&V’er Servais Verherstraeten zich. ‘De potentiële kopers wisten heel goed dat de regering onder tijdsdruk stond. De gebouwen werden aan een te lage prijs verkocht en aan een te hoge huurprijs geleased.’

In 2010 zei de Regie der Gebouwen dat de overheid 1,3 miljard euro rijker was geworden door de verkoop van 84 overheidsgebouwen. Maar de factuur voor het huren ervan zou tegen 2035 oplopen tot 1,8 miljard. Een verlies van een half miljard. Bovendien bleek de voorbije jaren enkele keren dat de overheid nog jarenlang huur moest betalen voor gebouwen die amper gebruikt werden.

Toenmalig minister van Begroting Johan Vande Lanotte (sp.a) blijft de deals van destijds verdedigen. ‘De essentie was dat de verkoop het risico voor de overheid verkleinde. We hadden net een zeer dramatische ervaring gehad met de renovatie van het Berlaymontgebouw door de Regie der Gebouwen. Die kostte drie keer meer dan geschat.’ Breevast heeft na de aankoop 320 miljoen euro in de Financietoren geïnvesteerd, een beparing voor de overheid.

Volgens Verherstraeten is het argument over het beperkte risico relatief. ‘Bij de verkoop van het Vlinderpaleis in Antwerpen werden de meerkosten netjes doorgerekend aan de huurder.’

 

 

Zuid-Koreanen

Vrydaghs pleit al jaren voor flexibeler contracten met kortere looptijden. In 2013 sloot de Regie der Gebouwen voor de hoofdzetel van de federale politie een huurcontract af voor het kantoor Belair, een onderdeel van het herontwikkelde Rijksadminstratief Centrum aan de Koningsstraat. Dat contract (met Breevast en Immobel) kreeg een looptijd van 18 jaar en is na 9 jaar opnieuw onderhandelbaar. Het werd gehuurd voor een initiële huurprijs in de buurt van 200 euro per m².

De Zuid-Koreanen kopen de Financietoren met een rendement van 4,85 procent. Dat lijkt een koopje. De Silver Tower van Ghelamco zal binnenkort van eigenaar veranderen tegen een verwacht rendement van 3 procent, een record voor Brussel. De Zuid-Koreanen betalen relatief minder. De Financietoren is niet alleen niet nieuw, maar ze gaan ervan uit dat ze die na 2034 alleen tegen een beduidend lagere huurprijs zullen kunnen verhuren. De kans dat dat opnieuw de Regie der Gebouwen wordt, is groot, maar dan wel tegen een fors lagere nieuwe huurprijs.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud