Steeds minder Belgen worden woningeigenaar

Tussen 1995 en 2014 steeg het percentage Belgen dat eigenaar is van zijn woning van 65 naar 72 procent. Maar binnen tien jaar zal dat opnieuw dalen naar 65 procent, blijkt uit een enquête van ING België bij 253 vastgoedprofessionals. De studiedienst van ING ziet drie oorzaken.

1 Minder betaalbaar

De voornaamste reden voor de voorspelde daling is dat woningen minder betaalbaar worden. 72 procent van de professionals maakt zich daar zorgen over. Dat lijkt paradoxaal op het ogenblik dat ook 2019 zal worden afgesloten als een grandcrujaar voor de woningmarkt, zowel voor de prijzen als de volumes. De voorbije vijf jaar is de betaalbaarheid nog licht verbeterd door de daling van de rente, de stijging van de inkomens en een al bij al bescheiden klim van de vastgoedprijzen.

‘Van die bescheiden toename van de betaalbaarheid was enkel iets te merken op de markt van de bestaande woningen in Vlaanderen’, nuanceert ING-econoom Steven Trypsteen. ‘In de nieuwbouw waren het enkel de investeerders, met hun spaarboekje dat niets opbrengt, die de markt hoger duwden, en dan nog enkel voor appartementen.’

De impulsen om de betaalbaarheid te ondersteunen zwakken af. Bovendien verdwijnt de woonbonus begin volgend jaar in Vlaanderen.

55 procent van de vastgoedexperts verwacht dat de betaalbaarheid de komende jaren verslechtert. Vooral een nieuwbouwwoning verwerven wordt moeilijker. De prijsklim van bouwgrond en de kosten om te voldoen aan de ecologische normen wegen steeds zwaarder.

2 Minder gezinnen

ING volgt aandachtig de evolutie van het aantal gezinnen. ‘Als de raming van het Federaal Planbureau werkelijkheid wordt (een daling met 14 procent in Vlaanderen en met 6,7 procent in de rest van het land tussen 2019 en 2028 en het decennium ervoor, red.), zal de vraag naar nieuwe woningen dalen’, zegt Trypsteen.

Bij ING zijn ze niet zo pessimistisch. Door de vergrijzing verwacht de bank dat veel ouderen langer in hun woning blijven wonen. ‘We gaan zelfs uit van een groei van het aantal nieuwe gezinnen met 10 procent. Maar zelfs dan is het huidige groeipercentage van het woningbestand niet te verantwoorden’.

Het gevaar voor een overaanbod dreigt niet voor de stedelijke gebieden - Brussel, Gent en Antwerpen in het bijzonder - waar de aanbodgroei al te laag is in vergelijking met de vraag.

3 Kwetsbare nieuwbouw

De lage rente lokt meer investeerders naar de bouwgrondmarkt, waardoor de prijzen stijgen. ‘Bovendien zetten de trage administratieve procedures om vergunningen te krijgen de hele keten onder druk’, waarschuwt Trypsteen.

Nieuwbouw voelt veel meer de impact van de milieunormen. De rest van het woningpatrimonium is nochtans verantwoordelijk voor 13 procent van alle uitstoot van broeikasgassen (2017 in België).

Nieuwbouw riskeert veel meer de daling van de betaalbaarheid en de marktvraag te voelen. De vaste bouwkosten (strikte normen, hoge grondprijs) van nieuwbouw kunnen moeilijk lager. De prijzen op de secundaire markt kunnen gemakkelijker dalen.