Vastgoedbedrijven mogen in nachtelijke uurtjes miljoenen ophalen

Xior kocht vorige week een oud kantoorgebouw in Groningen, dat het zal omvormen tot studentenflats. Dat zal 46 miljoen euro kosten. ©Xior

Binnenkort mogen beursgenoteerde vastgoedbedrijven (gvv's) kapitaalverhogingen uitvoeren zonder bestaande aandeelhouders te laten deelnemen. De sector juicht, maar het wordt een evenwichtsoefening.

Persberichten over accelerated bookbuilding (versnelde plaatsing van aandelen, red.), waarbij grote beleggers snel nieuwe aandelen mogen kopen, associeert u eerder met biotechbedrijven. Bestaande aandeelhouders geven op de jaarvergadering die vrijheid aan de raad van bestuur, en aanvaarden daarmee dat ze buitenspel staan wanneer het zover is.

Het verleden toont aan dat met een private plaatsing bliksemsnel tientallen of honderden miljoenen opgehaald kan worden. Soms verschijnt het persbericht over zo’n operatie na de slotbel, en hebben zakenbankiers de gewenste som al gevonden ruim voor middernacht.

Stel dat we morgen een goed dossier van 100 of 200 miljoen euro kunnen tekenen, dan is deze mogelijkheid om snel geld op te halen een enorme verbetering.
Mickael Van den Hauwe
Financieel directeur WDP

Vergeleken daarmee is een publieke kapitaalverhoging een lijdensweg. Toch is dat wat genoteerde bedrijven uit de vastgoedsector moeten doen als ze hun bankrekening met een groot bedrag willen spijzen. Tot het federaal parlement na de paasvakantie een wetswijziging voor de gvv's goedkeurt.

Bescherming voor voorzichtige beleggers

Het ontwerp daarvoor raakte al door de bevoegde Kamercommissie en heeft dus een hoge slaagkans in het halfrond. Het plafond ligt op 10 procent nieuwe aandelen per 12 maanden, en ieder jaar moet de aandeelhoudersvergadering groen licht geven. De aanpassing op de wet wordt breed gedragen door de sector, blijkt uit een rondvraag van De Tijd.

CEO Jan Denys van Retail Estates heeft het over 'een correctie' op de 'zeer strenge wetgeving op gvv's'. De oorspronkelijke wet op vastgoedbevaks uit 1995 diende om voorzichtige beleggers op de Brusselse beurs te beschermen tegen onheil. Door die wet kunnen beleggers in gvv's erop rekenen dat minstens 80 procent van de jaarwinst aan hen wordt uitgekeerd als dividend. Tegelijk mogen de schulden niet verder oplopen dan 65 procent van de waarde van alle eigendommen. In realiteit loopt een gvv met een schuldgraad van meer dan 55 procent al snel tegen zijn financiële limieten aan.

‘Dat is moeilijk voor Belgische gvv's, die zijn tegenwoordig in groeimodus. Bij elke transactie moeten we denken aan die schuldgraad,’ reageert Mickael Van den Hauwe, financieel directeur van de logistieke expert WDP. ‘Stel dat we morgen een aantrekkelijk investeringsdossier van 100 of 200 miljoen euro kunnen tekenen, en we mogen als bedrijf met een beurswaarde van meer dan 3 miljard tot 10 procent extra kapitaal ophalen in een nacht. Dan is deze nieuwe mogelijkheid een enorme verbetering.’

Ja, beleggers die niet kunnen deelnemen zullen hun stemrecht zien verwateren. Maar een waardevermindering van hun aandelen hoort daar niet bij, integendeel.
Preben Bruggeman
CFO Home Invest Belgium

Verschillende toplui hameren erop dat buitenlandse concurrenten dit instrument wel al mogen gebruiken. ‘We maken hiermee het speelveld gelijk,’ aldus CEO Stefaan Gielens van Aedifica. ‘Bovendien zijn er institutionele beleggers die wachten op een kapitaalverhoging om met een transactie een groot stuk van een bedrijf te kopen.’

Voor die investeerders is het handelsvolume op de beurs te laag om grote orders te doen. Belgisch vastgoed hoort bij de minst verhandelde namen op de beurs, omdat ze zo’n trouwe aandeelhouders hebben. Die aandeelhouders zijn zo trouw dat velen jaarlijks kiezen voor een dividend in (nieuwe) aandelen, en zo hun steentje bijdragen om de winst in het bedrijf te houden.

Verwatering

Als dat bedrijf een week later 10 procent nieuwe aandelen uitgeeft, bezit de oorspronkelijke groep een kleiner deel van hetzelfde bedrijf. ‘Een bedrijf dat op de juiste momenten bijtankt, zal slechts lage kortingen op de koers moeten toestaan bij private plaatsingen,’ zegt CFO Preben Bruggeman van Home Invest Belgium. Dat lokkertje voor kopers van nieuwe aandelen is in de praktijk altijd groter bij publieke kapitaalrondes. ‘Ja, beleggers die niet kunnen deelnemen zullen hun stemrecht zien verwateren. Maar een waardevermindering van hun aandelen hoort daar niet bij, integendeel.’

De vastgoedbazen beseffen dat de wetswijziging geen vrijgeleide biedt om de eigenaars van hun bedrijf zomaar te passeren. ‘Het wordt een evenwichtsoefening’, aldus Gielens. ‘Je wil bestaande aandeelhouders niet teleurstellen. Maar als groeiende gvv wil je wel een snelle toegang tot de kapitaalmarkten, en de grootste beleggers bereiken.’

‘Het gaat om een efficiënte, snelle manier om op kansen en risico’s in te spelen', zegt Van den Hauwe. ‘Stel dat een bedrijf dat te vaak doet en het belang van alle aandeelhouders uit het oog verliest. Dan zullen zij dat in de beurskoers verrekenen en moeilijk doen wanneer ze op de jaarvergadering opnieuw toestemming moeten geven.’

‘Nu vertel ik een positief verhaal over inspelen op kansen. Maar ook als het slechter zou gaan is deze optie een doorbraak. Als je de schuldgraad snel wil doen dalen op een moeilijker moment, dan is dit toch een goede optie voor iedereen?', besluit Mickaël Van den Hauwe.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect