Advertentie
Advertentie

Vastgoedmakelaars lanceren nieuwe aanval op ongenaakbaar Immoweb

©Wouter Van Vooren

De Vlaamse Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) richt met Spotto een nieuwe website voor vastgoedzoekertjes op. Maar veel vastgoedmakelaars vrezen dat de toenemende versnippering vooral de machtige marktleider Immoweb in de kaart speelt.

Belgen die een woning zoeken, kunnen binnenkort terecht op een nieuw onlineplatform. De Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB) lanceert midden maart Spotto. De drietalige website zal in de eerste plaats vastgoed in Vlaanderen en Brussel verzamelen. De CIB, de vereniging van de Vlaamse vastgoedmakelaars, stelt het initiatief deze week voor met drie grote evenementen, en maakt zo de sector heel zenuwachtig.

'Spotto wordt geen klassieke zoekertjeswebsite, maar een slim vastgoedplatform', zegt Kristophe Thijs, de communicatiedirecteur van de CIB. 'Het wijkt sterk af van de traditionele zoekertjessites, waar je een gemeente ingeeft en 200 woningen in een straal van 5 kilometer krijgt. De generatie Y en Z zoekt haar woning op een andere manier, bijvoorbeeld via TikTok. Bij Spotto kan je verschillende parameters instellen, zoals lifestyle of verwachtingspatronen. Zo krijg je te zien wat jouw ideale woonplaats is.'

Advertentie

De generatie Y en Z zoekt haar woning op een andere manier.

Kristophe Thijs
Communicatiedirecteur CIB Vlaanderen

De CIB spiegelt zich aan Funda, een initiatief van de Nederlandse vastgoedmakelaars en de populairste zoekertjeswebsite voor vastgoed in Nederland. In België wordt de onlinemarkt al decennia gedomineerd door Immoweb. Die website, een onderdeel van de Duitse mediagroep Axel Springer, heeft zich de voorbije decennia incontournabel gemaakt voor bijna elke Belg die een woning wil (ver)kopen of (ver)huren.

Belgische vastgoedmakelaars hebben een haat-liefdeverhouding met Immoweb. De onmisbare website rekent hen tarieven aan die vier keer hoger liggen dan de concurrenten. Bovendien rolt Immoweb allerlei nieuwe diensten uit. Het biedt potentiële woningverkopers een gratis schatting aan, waarna het die leads tegen betaling doorstuurt naar makelaars. Zo manoeuvreert Immoweb zich almaar verder op het terrein van vastgoedmakelaars.

Mislukte onderhandeling

Door de hoge tarieven van Immoweb richtte een groep Antwerpse makelaars in 2016 Immoscoop op. De coöperatie boekte snel succes in de regio Antwerpen omdat ze veel kandidaat-kopers lokte. Deelnemende makelaars mochten hun panden een maand lang alleen op Immoscoop of op hun eigen website publiceren, en dus niet op Immoweb. Volgens marktleider Immoweb maakte Immoscoop zich zo schuldig aan kartelafspraken. Immoweb stapte in 2019 naar de rechtbank en kreeg, ook in beroep, gelijk.

Midden 2021 verwierf de bank-verzekeraar KBC de helft van Immoscoop. 16 makelaars, waaronder bekende ketens als Dewaele, ERA, Hillewaere en Living Stone, nam toen een belang van 17 procent. De rest zit bij een coöperatieve met ruim 300 makelaars. De Tijd vernam dat CIB Vlaanderen en Immoscoop kort nadien uitgebreid onderhandelden over een samenwerking. Maar die gesprekken sprongen af.

CIB Vlaanderen worstelde met de aanwezigheid van KBC. 'Met KBC erbij werd het meer een bankenverhaal dan een verhaal van de makelaar', zegt Kristophe Thijs van de CIB. 'Immoscoop is een traditionele zoekertjessite, wij willen met iets vernieuwends uitpakken.'

Immoscoop ziet dat anders. 'Ik dacht dat ik met de belangenvereniging van de vastgoedsector in Vlaanderen om de tafel zat', zegt Stefan Demeijer, de CEO van Immoscoop. 'Maar ik kreeg hoe langer hoe meer het gevoel dat ik met een commerciële organisatie sprak. Daarop zijn de onderhandelingen stukgelopen.'

'Spotto-goedkoop'

Na de mislukte onderhandelingen besloot de CIB haar eigen platform voor te bereiden. Volgens Thijs vraagt de CIB makelaars een 'spotto-goedkope' bijdrage om panden te posten op Spotto. De tarieven liggen volgens hem veel lager dan bij de bestaande zoekertjeswebsites. Maar het nieuwe initiatief leidt tot veel ergernis. Vooral de spelers achter Immoscoop en de grote makelaarsgroepen, die eigen marketing- en IT-diensten hebben, vrezen dat de komst van Spotto de onlinemarkt nog meer versplintert, wat uiteindelijk de marktleider ten goede komt. 'Er is maar één winnaar in dit verhaal, en dat is Immoweb', zegt Demeijer.

Er is maar één winnaar in dit verhaal, en dat is Immoweb.

Stefan Demeijer
CEO Immoscoop

Volgens critici aast de CIB vooral op de data achter alle vastgoedtransacties. De belangenvereniging ziet al jaren met lede ogen aan hoe Fednot, de Federatie van het Notariaat, in de kijker loopt met cijfers over de verkoop van Belgisch vastgoed. Ook grote makelaarsketens, zoals ERA, Dewaele en Trevi, pakken geregeld uit met mediagenieke 'barometers' op basis van hun zoekertjes. Met de data van Spotto zou ook de CIB de tendensen in de markt kunnen toelichten. 'We zullen data binnenkrijgen, maar het is niet de bedoeling die te commercialiseren', zegt Thijs. 'Wij hebben geen verborgen agenda om met data naar buiten te komen.'

De cruciale vraag is of de CIB, met haar 3.400 leden, financieel voldoende sterk staat om Spotto door de moeilijke startfase te loodsen. Op de erg concurrentiële digitale advertentiemarkt zijn grote budgetten nodig om een naam te vestigen. Concurrenten als Immoscoop (KBC) en Immovlan (Belfius) kozen niet toevallig een bank als partner. Bovendien bokst Spotto op tegen een gigant als Immoweb, die in 2021 12 miljoen euro nettowinst puurde uit een omzet van bijna 50 miljoen euro.

'We moeten eerst aan onze naamsbekendheid werken', erkent Thijs. 'Mensen zullen ons ontdekken als ze naar de site komen. We willen niet vanaf dag één Immoweb of een ander bedrijf van de troon stoten.' Hij noemt Spotto liever geen concurrent van Immoweb. Maar een teaser van de CIB op LinkedIn maakt de ambitie van het nieuwe vastgoedplatform duidelijk: 'Ik wil de grootste zijn.'

Belgische uitgevers bijten tanden stuk op Immoweb

De voorbije jaren beten tal van Belgische uitgevers hun tanden stuk op de geoliede winstmachine van marktleider Immoweb, eigendom van de Duitse uitgever Axel Springer (Bild).

Het nummer twee, Zimmo (vroeger Hebbes), is de enige concurrent die volgens zijn jaarrekening vlot winst maakt. De website, erg populair in Limburg, is eigendom van de uitgever Mediahuis (De Standaard, Het Nieuwsblad).

Logic-Immo, eigendom van de uitgever IPM (La Libre Belgique), heeft de voorbije jaren ruim 8 miljoen euro verlies opgestapeld.

Advertentie

Ook Immovlan schrijft rode cijfers. Die website is een initiatief van Roularta (Knack) en Rossel (Le Soir), de eigenaars van De Tijd-uitgever Mediafin. In 2020 kocht de bank Belfius 30 procent van Immovlan.

Immoscoop werd opgericht door een groep Vlaamse vastgoedmakelaars. In 2021 kocht de bank-verzekeraar KBC de helft van het bedrijf. Immoscoop, dat nog geen jaarrekeningen publiceerde, staat vooral sterk in de provincie Antwerpen.

DPG Media bezit geen zoekertjeswebsite voor vastgoed. Het mediabedrijf achter VTM en Het Laatste Nieuws stapte zes jaar geleden uit de Gentse start-up Realo, die in 2021 break-even draaide.

Aanvulling: In een eerdere versie stond verkeerdelijk dat 16 makelaars in 2021 een belang van 50 procent in Immoscoop verwierven. De passage werd hierboven aangepast.

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Gesponsorde inhoud
Tijd Connect
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.
Partnercontent
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.