Advertentie

Verhuur kantoren in Brussel op laagste peil ooit

Befimmo en CFE herontwikkelen in de Noordwijk de vroegere WTC-torens tot het gemengde project ZIN. Ondanks een dieptepunt in de verhuur van kantoren stegen de huurrpijzen in de Noordwijk dit jaar met 22 procent. ©Tim Dirven

Door de coronacrisis is dit jaar in Brussel maar voor 300.000 vierkante meter aan kantoren voor het eerst verhuurd of in gebruik genomen. Dat is een diepterecord. Toch lagen de tophuurprijzen en verkoopprijzen nooit hoger.

De omslag op de huurmarkt kon moeilijk groter zijn, blijkt uit cijfers van de vastgoedadviseur JLL. 2019 was voor Brussel (met inbegrip van de kantoorzone rond Zaventem) nog een recordjaar, met 516.000 'nieuwe' m2. De daling met 42 procent kan deels worden gerelativeerd omdat administraties vorig jaar ongewoon veel nieuwe huurcontracten afsloten. De volumes in België liggen dit jaar wel een kwart lager dan het gemiddelde van de voorbije tien jaar. Ook elders in Europa worden vaak dalingen van 40 à 45 procent genoteerd.

Iedereen wacht af. Iedereen is bezig met zijn huiswerk. Hoeveel vierkante meters en wat voor vierkante meters hebben we in de toekomst nodig?
Jean-Philip Vroninks
CEO JLL BeLux

‘Iedereen wacht af. Iedereen is bezig met zijn huiswerk. Hoeveel vierkante meters en wat voor vierkante meters hebben we in de toekomst nodig? Wat zal de conclusie zijn van het grote thuiswerkexperiment tijdens corona? Het enthousiasme over thuiswerken wordt elke dag meer genuanceerd’, stelt Jean-Philip Vroninks, de CEO van JLL.

Leegstand

De leegstand stijgt in Brussel voor het eerst in jaren , van 7,1 naar 7,4 procent. Dat is nog ver verwijderd van het tienjaargemiddelde van 9,6 procent. ‘In de kantoorwijken - Noord, Europese wijk… - is er nog altijd maar een verwaarloosbare leegstand van 3,6 procent.'

De zeldzame partijen die tekenen, zijn zeer kieskeurig. 'Een nieuwbouw op zich is niet meer voldoende. Het gebouw moet de beste groene BREEAM-certificering kunnen voorleggen. Door corona gaat nu ook aandacht naar de permanente controle van de luchtkwaliteit. De recente WELL-certificering kan snel even essentieel worden als BREEAM’, benadrukt Erik Verbruggen, verantwoordelijk voor de huurmarkt bij JLL.

Buurten rond treinstations met uitstekende metroverbindingen zijn het meest gevraagd. Andere gebouwen, zoals het vroegere Royale Belge-gebouw in Watermaal-Bosvoorde, hebben alleen nog een toekomst als een gemengde herontwikkeling. Maatregelen van de Brusselse regering voor een 'intelligente' kilometerheffing of de snelheidsbeperking van 30 km per uur vanaf 1 januari kunnen volgens JLL die polarisatie in de hand werken.

Tophuurpijzen

Zelfs voor de betere gebouwen (A-rating) maakt het al dan niet beschikbaar zijn van een 'uitstekend' BREEAM-certificaat snel een verschil uit van 10 procent in de huurprijs. In een markt met superlage verhuurvolumes betalen investeerders door de zoektocht naar de witte raaf recordprijzen.

De tophuurprijzen in de Noordwijk zijn in een jaar tijd met 22 procent gestegen tot 275 euro per m² per jaar. Er is sprake van een nivellering tussen de prijzen van de verschillende kantoorwijken in het centrum. Enkel de tophuurprijzen in de Europese wijk (315 euro per m² per jaar) liggen nog hoger, maar stijgen niet meer. In de periferie wordt maximaal 165 euro per m² per jaar betaald.

Incentives

Er worden meer incentives gegeven om kandidaat-huurders te overtuigen en dat zal wel nog een tijdje duren.
Erik Verbruggen
Verantwoordelijke huurmarkt JLL

Op de minder gunstige locaties staan de prijzen onder druk. JLL zegt dat er te weinig transacties zijn om daar een ernstige uitspraak over te doen. 'Er worden meer incentives gegeven om kandidaat-huurders te overtuigen en dat zal wel nog een tijdje duren’, aldus Erik Verbruggen. Tot de klassiekers behoren enkele maanden gratis huur, de betaling van de verhuiskosten of een heronderhandeling van de contracten.

Recordverkopen

De verkoop van kantoorruimte zit met een verwacht investeringsvolume van 3,3 miljard euro op een recordniveau. Als men de uitzonderlijke verkoop van de Finance Tower (1,3 miljard euro) eruit haalt, komt men op het vijfjaarlijks gemiddelde van 2 miljard euro.

Er zijn 20 procent minder verkooptransacties. Wat wordt verkocht, gaat wel tegen nooit geziene prijzen de deur uit. Ghelamco verkocht de Iris Tower (voorheen Silver Tower) in de Noordwijk aan Deka Immobilien voor 205 miljoen euro. Het Duitse fonds nam genoegen met een rendement van 3,25 procent, het laagste ooit in Brussel.

Prognose 2021-2022

Voor 2021-2022 hangt veel af van de uitkomst van de coronacrisis. JLL verwacht nog altijd een zeer laag verhuurvolume, vergelijkbaar met dat in 2020. Grote spelers zoals Total, Carrefour, Nagelmackers Bank en Proximus herbekijken de locatie van hun hoofdzetel.

Meer bedrijven zullen wel overtollige ruimte onderverhuren. Ook komen er enkele grote projecten aan die nog niet helemaal zijn voorverhuurd, zoals de Quatuor en Mobius II in de Noordwijk. De leegstand zou volgens JLL onder het langetermijngemiddelde van 8,5 procent blijven.

De tophuurprijzen zouden stabiliseren (315 euro), net als de topkwartielprijzen (233 euro), die in 2020 licht daalden. Het investeringsvolume daalt waarschijnlijk. ‘Ik sluit niet uit dat dit jaar het rendement nog iets kan dalen. Wat de investeerders zoeken is zo schaars, en er is nog zoveel geld dat op zoek is naar het juiste vastgoed', zegt Adrian Glatt, verantwoordelijk voor de investeringsmarkt bij JLL.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud