opinie

Dit is onze laatste kans om de wooncrisis te keren

Ontwikkelaar en gastprofessor KU Leuven

De wooncrisis is groter dan de officiële cijfers doen vermoeden, stelt Lorenzo Van Tornhaut. 'Er is te lang vertrouwd op verouderde inzichten en foutieve prognoses. En er rest amper tijd om dat recht te zetten.'

Nadat CD&V eerder dit jaar haar woonplan uit de doeken had gedaan, kwam Vooruit deze week met enkele voorstellen. Sommige houden meer steek dan andere. Maar dat het maatschappelijke debat over wonen op gang wordt getrokken, is toe te juichen. We staan voor grote uitdagingen en hebben dringend nood aan een plan dat ruimtelijke ordening, fiscaliteit en economische wetenschap combineert.

Dat plan moet dan wel vertrekken vanuit correcte premissen, en daar loopt het vaak fout. Politici en administraties weten niet hoeveel thuis- of daklozen er exact zijn. We weten niet hoeveel leegstand er werkelijk is. Er zijn geen precieze gegevens over het aantal studentenwoningen of het aantal tweede verblijven geschikt voor permanente bewoning. Voor ruim 430.000 woningen zonder domicilie, bijna 13 procent van het patrimonium, weet de Vlaamse overheid niet of en hoe die zijn ingevuld.

Advertentie

Het doet velen onterecht besluiten dat van krapte geen sprake is, zeker niet omdat volgens Statbel de voorbije jaren het aantal nieuwe woningen het aantal nieuwe gezinnen overschreed.

  • De auteur
    Lorenzo Van Tornhaut is projectontwikkelaar en gastprofessor aan de faculteit architectuur van de KU Leuven. 
  • De kwestie
    Terwijl de politieke partijen hun voorstellen over woonbeleid lanceren, diept de wooncrisis veel verder uit dan de officiële cijfers doen vermoeden.
  • De conclusie
    We stevenen zo goed als zeker af op significant grotere woontekorten tegen 2035, met groeiende woonongelijkheid tot gevolg. Tijd om in te grijpen is er nog nauwelijks.

Een studie uit 2016 schatte het aantal tweede verblijven op 160.000, voor het overgrote deel aan de kust. Marktexperts schatten het aantal studentenkoten - die Statbel als individuele woningen telt - op ruim 100.000.  De twee groepen samen vertegenwoordigen circa twee derde van het ‘overschot’. Verdere correcties reduceren dat overschot tot enkele procenten ‘frictieleegstand’. Tellingen bevestigen dat ook. De stad Gent klokte af op een werkelijke leegstand van minder dan 1 procent.

Ook als we het aantal nieuwe woningen in 2022 corrigeren met het aantal opgeleverde studentenkamers is er zo goed als geen overschot. Bovendien daalt het aantal aanvragen voor nieuwe woningen al jaren systematisch. We kunnen dus gerust spreken van een krappe woningmarkt zonder noemenswaardige reserves. Wat meteen ook de stijgende prijzen voor huur of koop verklaart, ondanks een gevoelig afkoelende markt.

Ook de inschatting van de vraag vertoont, net zoals die van het aanbod, gebreken. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen van 2007 becijferde dat we in Vlaanderen ruim voldoende bouwmogelijkheden hebben om de bevolkingsgroei op te vangen. Oorspronkelijk ging men uit van een aftopping van het aantal inwoners in 2015, maar in de herziening van 2011 moest men dat al bijstellen. Voor 2022 raamde men het aantal Vlamingen op 6.215.000. In werkelijkheid werden het er bijna een half miljoen meer en blijven we sneller groeien dan de meeste Europese landen.

Bouwshift

In maart 2023 bogen onderzoekers zich in opdracht van het Departement Omgeving nogmaals over de woonbehoefte van de Vlaming en het potentieel om die behoefte in te vullen. Door de bouwshift, de wens om tegen 2040 geen extra open ruimte meer in te nemen, was dat geen luxe.

Ook hier kunnen bij de aannames over vraag en aanbod vraagtekens worden geplaatst. Naast woningen voor de 295.000 extra gezinnen tegen 2035 zagen de onderzoekers geen nood aan extra woningen zonder domicilie, terwijl experts alleen al de nood aan extra studentenkoten tegen 2030 op 95.000 inschatten. Geopolitieke instabiliteit zoals oorlog of klimaatverandering, zaken die bijna zeker extra migratie en vraag zullen veroorzaken, worden buiten beschouwing gelaten. Overcapaciteit om prijzen te temperen wordt evenmin overwogen.

We stevenen zo goed als zeker af op significant grotere woontekorten tegen 2035, met groeiende woonongelijkheid tot gevolg.

Aan de aanbodzijde concluderen de onderzoekers voor het eerst dat tegen 2025 problemen optreden. In de scenario’s waarin ons ruimtelijk beleid bijna niet verandert, en we vooral nieuwe gronden blijven aansnijden, voorspellen ze een flink overaanbod aan eengezinswoningen en significante tekorten in het aanbod aan meergezinswoningen voor de vele kleinere gezinnen in 13 van de 15 regio’s. Daarenboven halen we dan de doelstellingen van de bouwshift niet, met gevolgen voor mobiliteit, wateroverlast, biodiversiteit, energieverbruik en ga zo maar door.

De enige scenario’s die wel voldoende en aangepaste woningen opleveren, zetten vooral in op verdichting in de kernen. Maar die vragen volgens het rapport dat we niet langer vasthouden aan ‘bouwen in harmonie’ met de omgeving. Dat is bijna automatisch strijdig met de definitie van ‘goede ruimtelijke ordening’, de hoeksteen van vergunningsverlening. De kostprijs van kernverdichting ligt veel hoger dan het aansnijden van nieuwe gronden, de weerstand is er ook groter. Zowel bij omwonenden als bij lokale besturen die uit schrik voor ‘verappartementisering’ vluchten in bouwstops of verordeningen tegen verdichting. Het terugschroeven van 6 procent btw op sloop en heropbouw is ook een onverwachte tegenwind.

We stevenen zo goed als zeker af op significant grotere woontekorten tegen 2035, met een groeiende woonongelijkheid tot gevolg. De bouwshift lijkt evenmin haalbaar. Er is te lang en te blind vertrouwd op verouderde inzichten en foutieve prognoses, en er rest amper tijd om dat recht te zetten. Het lokale draagvlak en instrumentarium om de situatie te keren ontbreken, en de rechtspraak wringt tegen.

Partijen kunnen dan wel voor honderdduizenden extra woningen tegen 2050 pleiten, de vraag is vooral hoe. Nationale partijprogramma’s zeggen ook weinig: steden en gemeentes hebben brede bevoegdheden en de lokale coalities zijn aan zet. De komende Vlaamse en lokale legislatuur zijn de laatste kans om in te grijpen en een uitdiepende wooncrisis te keren.

Gesponsorde inhoud
Tijd Connect
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.
Partnercontent
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.