Lage energieprijzen vragen slimmer renovatiebeleid

Tussen 2010 en 2014 hebben de hoge energieprijzen geen energie-gedreven renovatiegolf uitgelokt. Wie met stookolie verwarmt, geniet op dit moment van zeer lage prijzen. Ook de aardgasprijs voor gezinnen daalde het afgelopen jaar met zo’n 9 procent.

Investeren in energie-efficiëntie heeft vandaag een langere terugverdientijd dan twee jaar geleden. De volatiliteit van de fossiele energieprijzen en de langere terugverdientijd knagen aan de ambitieuze klimaatdoelstellingen, die net het versnellen van de renovatieactiviteit vereisen.

Elke verkoop van een bestaande woning biedt de uitgelezen kans om een ingrijpende renovatie aan te vatten. Potentiële kopers kampen echter met grote informatieproblemen. Wie kan als leek snel de kostprijs van een ingrijpende energetische renovatie inschatten?

Als na de aankoop van een oude woning de renovatiefactuur veel te hoog blijkt uit te vallen, kiest de nieuwe eigenaar voor kleine aanpassingen en blijft een ingrijpende renovatie met grote energiebesparingen uit. Dat is een informatieprobleem dat de markt niet kan oplossen.

Een pragmatisch beleid voor renovatie, nieuwbouw en wonen vraagt de combinatie van enkele instrumenten om in te spelen op het marktfalen en de lagere energieprijzen. Wij denken aan volgende zes recepten:

1.

Kandidaat-eigenaars hebben recht op transparante informatie over de energiekwaliteiten van elke woning die wordt aangeboden op de secundaire markten van de bestaande woningen. Via een woningpas zoals aanbevolen in het Renovatiepact of een gestandaardiseerde audit moet de kandidaat-koper weten welke minimale investeringen tegen welke kostprijs nodig zijn om de energieprestaties van de woning naar een gewenst niveau te brengen (bijvoorbeeld E70). Zonder die informatie dreigt het investeringsbudget voor een ingrijpende renovatie fors onderschat te worden.

2.

Gekoppeld aan een informatie-instrument met een expliciete investeringsbudgettering moet de overheid duidelijk communiceren over haar doelstellingen op lange termijn. Iedereen weet dat bestaande woningen energie-efficiënter moeten worden, maar wat betekent dat op middellange en lange termijn voor de huidige eigenaars en kandidaat-eigenaars? Komt er ooit dwingende regulering die de verkoop van inefficiënte woningen nagenoeg onmogelijk maakt? Een duidelijk beleidskader moet eigenaars stimuleren hun woning waardevast te maken.

3.

Kostenefficiënt renoveren moet primeren. Het kan vaak beter zijn een inefficiënte woning te slopen in plaats van ze ingrijpend te renoveren. Dat betekent niet dat het beleid extreem ambitieus moet zijn om zo veel mogelijk afbraak uit te lokken. Niet alle kandidaat-eigenaars hebben de middelen om een inefficiënte woning te kopen, af te breken en te vervangen door een nieuwbouwwoning. Het is geen toeval dat de vastgoedprijzen onderaan in de markt de voorbije tien jaar het sterkst zijn gestegen. Een deel van de nieuwe eigenaars wil bewust lang in een oude inefficiënte woning wonen om ze beetje bij beetje te renoveren.

Een zeer streng renovatiebeleid kan die grote groep kandidaat-eigenaars drijven naar de al krappe huurmarkt met evenzeer veel inefficiënte woningen, en zo de renovatieactiviteit eerder vertragen dan versnellen. Soms is suboptimaal renoveren beter dan helemaal niet renoveren. We pleiten dan ook voor een pragmatisch renovatiebeleid met doelstellingen die periodiek geëvalueerd worden om drastische schokken in de vastgoedmarkten - inclusief de huurmarkten - te vermijden.

4.

De kosten van nieuwbouw zijn een fundamentele factor in elk ambitieus beleid. Nieuwbouw biedt hoge energieprestaties maar wordt bestraft met een dure regulering en een discriminerend btw-tarief van 21 procent. Renovaties zonder enig energetisch rendement genieten van 6 procent btw. Die discriminatie vertekent investeringsbeslissingen en past niet in een ambitieus klimaatbeleid.

Een mogelijk alternatief is het invoeren van een uniform btw-tarief van 12 procent voor zowel nieuwbouw als renovatie. Daardoor dalen de upfrontinvesteringskosten van nieuwbouw aanzienlijk. Alleen voor ingrijpende renovaties met grote energiebesparingen kan een lager tarief worden bepaald. Voor nieuwbouw na sloop geldt nu een btw-tarief van 6 procent - weliswaar onder voorwaarden - maar dat tarief veralgemenen is budgettair onhaalbaar.

5.

Lage energieprijzen kunnen worden gecompenseerd door de accijnzen op energie te verhogen of door een CO2-taks in te voeren op het residentiële energiegebruik. Daardoor verhoogt het rendement van energiebesparende investeringen en stijgen de fiscale ontvangsten. Sociale correcties zijn essentieel om een toename van de energiearmoede te vermijden.

6.

Het renovatiebeleid focust vooral op verwarming en sanitair water. Het aandeel van elektrische verlichting en toestelgebruik in het totale primaire energiegebruik stijgt en bedraagt 30 tot 35 procent. Daarnaast is er een belangrijk reboundeffect, waarbij tot een derde van de gerealiseerde energiebesparingen wordt omgezet in een extra vraag naar energiediensten. Heel wat studies leren dat het becijferde energiegebruik van energiezuinige woningen sterk kan afwijken van het werkelijke energiegebruik. De verhoopte daling van het energieverbruik door technologische regulering kan tegenvallen en noodzaakt een flankerend en adaptief beleid.

Door Johan Albrecht, Michel De Paepe, Jan Desmet, Arnold Janssens, Jelle Laverge en Nathan Van Den Bossche - Allen verbonden aan de Universiteit Gent