opinie

Vlaanderen steekt kop nog dieper in het zand voor betonstop

Chief development officer bij Cores Development

Individuele belangen en absurde bezwaren nekken de kernversterking in de steden.

Onlangs vernietigde het Grondwettelijk Hof de regel dat je in beroep kunt gaan tegen een bouwproject als je tijdens de vergunningsprocedure in het openbaar onderzoek je bezwaren kenbaar maakt. Zo kan een dossier tijdig worden bijgestuurd in het belang van de buurt en het lokale bestuur. Die logica gaat nu op de schop.

Ik houd mijn hart al vast. Want nu kan eender welke partij het openbaar onderzoek laten passeren om daarna doodleuk in beroep te gaan. Dat maakt het moeilijk vooruitziend te ontwikkelen. Hoe gaan we de bevolkingstoename en de verdunning van de gezinnen opvangen? De betonstop zit helemaal in het slop.

©rv

Een omgevingsvergunning bekomen zonder een vertragende beroepsprocedure is bijzonder moeilijk. De kernversterkende projecten in onze steden en dorpen worden geviseerd door mondige burgers. Buurtbewoners denken soms alleen op korte termijn en aan hun persoonlijk belang, zonder het grotere plaatje en hun voordeel op lange termijn te zien. Dat is jammer.

Ik besef dat een grootschalig bouwproject de omgeving verandert en dat de werken hinder voor de buurt met zich meebrengen, maar de uitkomst is niet altijd negatief. We willen een draagvlak creëren door oog te hebben voor het rendement, de woonkwaliteit en de draagkracht van de buurt.

Ik heb alle begrip voor bewoners die een emotionele band hebben met een gebouw dat verdwijnt, maar we vragen wel rechtszekerheid tegen willekeur en hufterigheid.

De cijfers spreken boekdelen. In de periode 2013-2016 keek ons bedrijf, een binnenstedelijke ontwikkelaar, voor een op de drie projecten tegen een beroepsprocedure aan. In 2017 en 2018 was dat al verdubbeld naar maar liefst twee derde van de aanvragen. En er is meer: in 2013-2016 leidden amper twee van de vijf dossiers tot een procedure in hogere aanleg. In 2017-2018 waren dat er al vier van de zes. Overigens won ons bedrijf uiteindelijk elk dossier in hoger beroep. De beroepsprocedure is dus geen afstel, maar een uitstel. En dat kost veel, zowel voor de ontwikkelaar als voor wie in beroep gaat.

Momenteel staan bij ons 663 wooneenheden geblokkeerd door beroepsprocedures. Voor een grote ontwikkelaar betekent dat twee jaaromzetten. Geld dat niet ingezet kan worden voor kwalitatieve ontwikkeling, onderzoek naar nieuwe en duurzame woonvormen en buurtontwikkeling.

NIMBY

Toch blijven we vechten. Want gemeenten die hun kern versterken, zullen overleven. Gemeenten die blijven uitdeinen over het platteland, zullen uitsterven. Om de kernen in steden en gemeenten in leven te houden, het sociaal leven te versterken en verkeers- en mobiliteitsproblemen in de hand te houden moet het woonaanbod in de kern aangepakt, verbeterd en uitgebreid worden.

Projecten van dezelfde omvang op het platteland krijgen veel minder protest, maar leggen meer druk op het centrum. Al die bewoners komen met de auto naar de bakker en de school in het centrum en verminderen zo de leefkwaliteit en de verkeersveiligheid in het centrum. Ook gaat daardoor weer kostbare open ruimte op in eindeloze verkavelingen en verschraalt het gemeenschapsleven.

Om de kernen in steden en gemeenten in leven te houden, het sociaal leven te versterken en verkeers- en mobiliteitsproblemen in de hand te houden moet het woonaanbod in de kern aangepakt, verbeterd en uitgebreid worden

Ik heb alle begrip voor bewoners die spijt hebben dat een stukje groen in de kern verdwijnt of een emotionele band hebben met een gebouw dat gesloopt wordt. Of voor bewoners die zich vragen stellen over hun privacy of de verkeersafwikkeling van het project. Met hen treden wij graag in gesprek en we tonen hen graag alle studiewerk om de impact te kaderen. We willen hen zelfs tegemoetkomen om het draagvlak te vergroten.

Maar we vragen wel wat rechtszekerheid tegen NIMBY (not in my backyard), CAVE-men (citizens against virtually anything) en de macht van onbenulligheid en pure hufterigheid.

Een hallucinant voorbeeld is een vergunningsstrijd waarbij één buurtbewoner een stedelijk project van 300 wooneenheden stillegde omdat bleek dat zijn zwembad, dat op meer dan 100 meter van het nieuwe gebouw zou liggen, in de wintermaanden iets minder zon kreeg.

Wij kiezen er bewust voor onze neus in het wespennest te steken en te ontwikkelen op plekken met het meeste protest en overlast, want net daar is de vraag naar kwalitatief vastgoed het grootst. We kiezen resoluut voor kernverdichting ten voordele van de woonbeleving in en rond de bebouwde ruimte. Alle goede intenties ten spijt wordt deze visie nu nog kwetsbaarder gemaakt. We roepen de bewoners dan ook graag op met ons in dialoog te gaan en constructief samen te werken aan de woonkwaliteit en de woonkosten van de volgende generaties.

Lees verder

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud