De woonbonus is geen cadeau. Zorg ervoor dat zijn opvolgers het beter doen.

©MFN

De woonbonus drijft de huizenprijzen op, besluit een studie van het Hiva droogjes. Voor velen blijkbaar verrassend, maar volgens mij eerder evident. De discussie zou zich beter toespitsen op de toekomst. Hoe gaan we een beter woonbeleid voeren? De voorgestelde opvolgers voor de woonbonus zijn helaas niet noodzakelijk beter.

Door Geert Janssens, hoofdeconoom van VKW Metena

De woonbonus en zijn fiscale voorlopers moesten het woningbezit stimuleren. Een eigen huis is een vorm van langetermijnsparen. Het vermijdt huuruitgaven en het is een appeltje voor de dorst voor de oude dag. Omdat niet iedereen over voldoende inkomen beschikt om een huis te verwerven, werden alternatieven uitgewerkt onder de vorm van sociale huisvesting of huursubsidies.

Ons woningbeleid is alles bij elkaar genomen redelijk succesvol geweest. Bijna nergens is het eigen woningbezit groter dan bij ons. Toch blijkt dat er een bijzonder hoog prijskaartje aan het systeem hangt. Vooral het prijsopdrijvend effect van de woonbonus springt in het oog. Maar verwonderlijk is dat niet. De Vlaamse Woningraad schat het voordeel van de woonbonus voor een gemiddeld gezin over een periode van 20 jaar op ruwweg 40.000 euro. Zulke grote bedragen hebben het potentieel om de prijsvorming op de markt te beïnvloeden.

Achterwaarts rekenen

Gedragseconomie verklaart waarom dat zo is. De beslissingsmachinerie van de vastgoedmarkt draait de goede bedoelingen van de woonbonus vakkundig in de soep. Onze spreekwoordelijke goede huisvader, daarbij vaak geholpen door ijverige bankiers, heeft sterk de neiging om achterwaarts te rekenen. De aartsmoeilijke vraag ‘welk huis wil ik verwerven tegen welke prijs’ wordt vervangen door een veel gemakkelijker te beantwoorden vraag: ‘wat is het maximale bedrag dat ik met mijn inkomen kan lenen’.

Om dat simpelere vraagstuk op te lossen gebruikt men wereldwijd een vuistregel die de status van ‘wijsheid’ heeft verworven: je mag slechts een derde van het gezinsinkomen besteden aan hypothecaire aflossingen. Door het effect van de woonbonus al in het toekomstig inkomen mee te rekenen, wordt het maximale ontleningsbedrag echter opgedreven. Die manier van werken is gemeengoed, en dus betreden elk jaar duizenden kopers of bouwers van huizen de markt met een groter budget. In 2010 hebben niet minder dan 140.000 hypothecaire kredietnemers gebruikgemaakt van de woonbonus. Het effect op de prijzen laat zich raden.

Wat gaan we met die conclusie van het onderzoeksrapport aanvangen? Naast opdrachtgever minister van Wonen Freya Van den Bossche (sp.a) hebben ook anderen tal van ideeën om de 1,5 miljard euro - zoveel kost het systeem vandaag - anders te besteden. Die draaien vooral rond huursubsidies en een uitbreiding van de sociale huisvesting.

Marktwerking

Hoewel dat valabele pistes zijn, valt het op dat er weinig wordt gesproken over een betere marktwerking. De problemen op de huurmarkt zijn bijvoorbeeld voor een groot deel te wijten aan een overmatige bescherming van de huurders. Verhuurders haken af omdat ze nog maar weinig verhaal hebben tegenover wanbetalers. Vooraleer hier subsidies tegenaan te gooien, zou men het evenwicht tussen rechten en plichten kunnen herstellen en zo het aanzienlijk privépotentieel op de markt beter inschakelen.

Ook onze hoge registratierechten belemmeren vandaag een vlotte marktwerking. Ze verhinderen dat mensen dichter bij hun werk gaan wonen, maar ook dat mensen verhuizen naar woningen die beter zijn aangepast aan de noden van de dag. Denken we maar aan ouderen die kleiner willen wonen of jonge gezinnen die nood hebben aan een grotere woning als er kinderen komen. Ook voor het stimuleren van eigen woningbezit is een verlaging van de registratierechten een geschikt instrument.

Naast een betere marktwerking zijn ook communicatie en een langetermijnperspectief nodig. Prutsen aan de woonbonus houdt grote risico’s in, zeker in een klimaat van economische laagconjunctuur. Nederland weet daarvan mee te spreken. De prijsdalingen voor vastgoed van meer dan 20 procent zogen de Nederlandse economie in een negatieve spiraal waaruit ze nog niet is ontsnapt.

De woonbonus is achteraf gezien geen cadeau gebleken voor diegenen voor wie hij was bedoeld. We moeten echter vermijden dat met de alternatieven hetzelfde gebeurt. Anders moeten we vrezen dat ook dit keer de zwakkeren niet geholpen zullen worden. Een goede optie lijkt alvast de middelen van de woonbonus te gebruiken voor een stapsgewijze afbouw van de registratierechten. Of waarom zou men het geld van de woonbonus niet gewoon kunnen teruggeven aan de burger via een algemene lastenverlaging? Waarom is daar nog niemand opgekomen?

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud