Tot er iets breekt

Toen ik drie jaar geleden over de impact van covid schreef, voelde iedereen aan dat de pandemie een gamechanger zou zijn. Een pandemie is een maatschappelijke aardbeving waarvan de naschokken nog jaren voelbaar zijn. Ietwat naïef richtten we ons op de meest zichtbare symbolen. Zouden we vanaf nu maskers blijven dragen? Zouden mensen niet meer in steden wonen? Zouden we elkaar niet meer vastpakken of kussen?

Die voorspellingen waren naïef omdat ze zoeken naar de meest opvallende verbanden tussen de ziekte en menselijke gewoontes. Maar als de ziekte verdwijnt, nemen de gewoontes gewoon hun oude vorm weer aan. We moeten onder het oppervlak kijken.

Neem de bankruns op Silicon Valley Bank en Credit Suisse. De pandemie veroorzaakte paniek op de financiële markten in 2020. De centrale banken grepen in en hielden de economie in leven door gratis geld te voorzien. Opdracht volbracht, maar financiële nonchalance en risicogedrag waren het gevolg.

De economie draaide wereldwijd gloeiend heet. Gecombineerd met verstoorde toeleveringsketens leidde dat tot inflatie. Slapende centrale bankiers lieten die inflatie te lang sudderen, waardoor ze in paniek plots aan de handrem moesten trekken om in ijltempo de rentevoeten omhoog te halen. De gevolgen kennen we. Pas als het eb is, zie je wie met de zwembroek op de enkels staat.

Achteraf kunt u zeggen dat dat perfect voorspelbaar was. Maar achteraf verklaren is een ander paar mouwen dan vooraf voorspellen. Wat is het volgende dat breekt? Want dat is het gevoel dat veel bedrijven en burgers hebben. Centrale banken gaan zo hard tekeer om inflatie naar beneden te halen dat iets moet en zal breken.

Alle vingers wijzen naar commercieel vastgoed. Ook dat is een naschok van de pandemie. Drie jaar na covid werken mensen gemiddeld nog maar drie dagen per week op kantoor. Hybride werken is een van die maatschappelijke veranderingen die wel bleven hangen. De kans is groot dat u dit leest vanop uw thuiskantoor.

Metropolen

Wereldwijd is de impact op metropolen enorm. De kost van hybride werken in Manhattan is 12 miljard dollar per jaar. Kantoorwerkers spenderen gemiddeld 4.661 dollar per jaar minder aan eten, shopping en entertainment in Manhattan omdat ze een derde minder tijd op kantoor doorbrengen. In San Francisco is de leegstand van kantoren van 4 procent in 2019 naar 30 procent gegaan vandaag. Het is een wereldwijd probleem: Tokio, Londen, Sydney... Ze kampen allemaal met leegstand.

Dat betekent dat commercieel vastgoed in moeilijk vaarwater terechtkomt. In de studie 'Work from Home and the Real Estate Apocalypse' herberekende Arpit Gupta, professor financiën aan New York University, de waarde van commercieel vastgoed in New York. Hij vond een waardedaling van 32 procent in 2020, met nog grotere dalingen op lange termijn. Dat stemt overeen met een waardevermindering van meer dan 500 miljard dollar.

De leegloop van kantoorcentra volgt een ‘doomloop’. Minder kantoorwerkers leidt tot minder investeringen in stadscentra, wat dan weer tot gevolg heeft dat minder mensen naar kantoor willen komen. Combineer dat met de stijgende rentevoeten en het feit dat veel vastgoed in handen is van regionale Amerikaanse banken, en je weet waar de volgende schok kan plaatsvinden.

Dat is de volgende doomloop: de kleinere banken kunnen geen krediet meer geven, waardoor vastgoed gedwongen verkocht wordt. Daardoor zakt de waarde verder en komen banken in de problemen. De vraag die iedereen zich stelt, is in welke mate grote (Europese) banken blootgesteld zijn aan die risico’s.

Het beeld dat de situatie van de banken en de financiële instellingen het best samenvat, is dat van een mooie witte zwaan die gracieus en beheerst over het water glijdt, maar onder het oppervlak paniekerig peddelt om vooruit te komen. Sinds Nassim Nicholas Taleb weten we dat dat plots een zwarte zwaan kan worden. U begrijpt waarom iedereen nerveus rondloopt. De impact van covid is nog lang niet voorbij. Misschien zijn we nog maar aan het einde van het begin.