Senior writer

Er zit geen lijn in de manier waarop vastgoed en inkomsten uit vastgoed in ons land worden belast. Stevige druk van Europa is nodig om dat te veranderen.

België werd donderdag nog maar eens door het Europese Hof van Justitie terechtgewezen voor de ongelijke manieren waarop het vastgoed en inkomsten uit vastgoed belast.

Ditmaal struikelde het Hof over de andere behandeling die de Belgische fiscus toepast voor vastgoed dat Belgen bezitten in het buitenland of in het binnenland. In het eerste geval neemt de fiscus de reële huurwaarde of werkelijke huurinkomsten als basis, in het tweede geval baseert hij zich op het (verhoogde) kadastrale inkomen.

Discriminaties

Het is maar een van de vele discriminaties die in de Belgische vastgoedbelasting zijn geslopen. Dat de fiscus voor het belasten van in eigen land gelegen vastgoed het kadastraal inkomen als basis neemt - voor de onroerende voorheffing, voor het belasten van de (vermeende) huurinkomsten - is ook een bron van discriminatie. Dat kadastraal inkomen, dat de geschatte huurwaarde van een woning geeft, is sinds 1974 niet aangepast, enkel geïndexeerd. De waarde van de huizen kan sindsdien sterk zijn veranderd, omdat de wijk waarin ze gelegen zijn hip is geworden of is verpauperd.

Er is geen minister die zich onpopulair wil maken door de vastgoedbelasting te hervormen.

Dat leidt tot de situatie waarin een woning met een hoge marktwaarde mogelijk een laag kadastraal inkomen heeft en matig wordt belast, en een woning met een lage marktwaarde nog een hoog kadastraal inkomen krijgt opgeplakt en zwaar wordt belast. Die discriminatie is historisch gegroeid, maar niet meer te rechtvaardigen.

Om dat recht te trekken zouden de kadastrale inkomens op regelmatige tijdstippen herschat moeten worden. Vroeger gebeurde dat. Nu klinkt het echter al jaren dat de fiscus niet de middelen en de mankracht heeft voor een algemene herschatting van elk pand in België.

Politieke knoop

De knoop ligt echter vooral politiek gebonden. Een herschatting zou in een heel aantal gevallen resulteren in fors hogere kadastrale inkomens en dus in hogere belastingen. Er is geen minister die zich daar onpopulair wil mee maken. Herhaaldelijk zijn studies aangekondigd naar de haalbaarheid van zo’n actualisering, maar in de praktijk beweegt niets.

De fiscus heeft nochtans evidente andere manieren om de correcte waarde te kennen van de huizen en appartementen en die vervolgens als basis te nemen voor de vastgoedbelastingen. Als een pand wordt verkocht, staat de geactualiseerde waarde in de verkoopakte. Op die verkoopprijs baseert de fiscus zich trouwens al om de registratierechten te innen.

En sinds een tiental jaar bestaat de verplichting om huurcontracten te laten registreren. Daarin staat de huurprijs vermeld. Het is voor de fiscus dus een koud kunstje om te weten hoeveel huurinkomsten een verhuurd pand de eigenaar oplevert.

Databank

Het volstaat een databank aan te leggen met de informatie die uit de verkoopakten en de huurovereenkomsten wordt gehaald, en de fiscus beschikt al over een realistischere basis om vastgoed te belasten. Technologisch is dat niets eens zo’n enorme uitdaging. Het zou een ferme opstap zijn om de ergerlijke discriminaties in de Belgische vastgoedbelasting weg te werken.

Dat een hervorming wenselijk is, zullen weinig beleidsmakers in ons land ontkennen. Maar niemand waagt het een initiatief daartoe te nemen. Het is wachten tot Europa de Belgische regering dwingt. Dat moment is misschien niet meer zo ver af.

Lees verder

Gesponsorde inhoud