Vastgoed: een zekere belegging in onzekere tijden

Laten we even de cijfers spreken. Een woning die in 1913 werd verkocht voor 10.000 frank - een hele som in die tijd -, heeft vandaag een waarde van ongeveer 3,35 miljoen, zo blijkt uit de cijfers van Stadim, het Antwerpse onderzoeksbureau dat jaarlijks het boekje "Waarde der onroerende goederen" uitgeeft. En daarmee heeft de woning uit het voorbeeld niet enkel zijn waarde behouden na correctie voor de muntontwaarding, maar is ze in reële termen zelfs meer waard geworden. Een som van 10.000 frank in 1913 is in koopkracht immers gelijk aan ongeveer 1,75 miljoen vandaag. Dat blijkt uit de index van de consumptieprijzen. Met een waarde van 3,35 miljoen deed onze woning het dus beter dan enkel de inflatie bijbenen.

Daarmee is de toon meteen gezet: investeert u in onroerend goed, dan mag u er zeker van zijn dat u op lange termijn niet bedrogen uitkomt. Over iets kortere periodes bekeken, heeft vastgoed ook wel eens moeilijke momenten gekend. Neem nu de jaren '30. Een rampzalige periode, niet alleen voor de vastgoedmarkt maar ook voor de meeste beleggingen. Tussen 1930 en 1939 verloren de vastgoedprijzen gemiddeld ongeveer 40 procent van hun waarde. Eén troost hadden de eigenaars daarbij wel. Ook de prijzen in de winkels tuimelden in die periode steil naar beneden. Een goederenkorf die in 1930 100 frank kostte, kostte enkele jaren later nog ongeveer 75 frank. Niet alleen prijsdalingen op de vastgoedmarkt dus, maar ook op alle andere goederenmarkten. En op de aandelenmarkt. Ook daar verloren de koersen immers fors terrein. Algemene deflatie dus, zoals dat in het economisch jargon wordt genoemd. Met andere woorden: in koopkracht uitgedrukt werden de eigenaars van woningen maar een beetje armer.

Maar die periode was hoogst uitzonderlijk. Tijdens het grootste deel van de voorbije eeuw steeg onroerend goed in waarde. En soms zelfs bijzonder fors. Tijdens de Tweede Wereldoorlog bijvoorbeeld vermenigvuldigden de vastgoedprijzen maar liefst met 3,25. Ook de inflatie nam in die periode gevoelig toe. Maar toch bleef het algemeen prijspeil achter op de prijsevolutie van de vastgoedmarkt. De prijsindex vermenigvuldigde in die periode immers 'slechts' met 2,82. Vastgoedbeleggers hadden tijdens de oorlog dus aan koopkracht gewonnen.

En dan waren er nog de jaren '70, die een gouden periode waren voor de eigenaars van woningen en gronden. Terwijl de consumptieprijsindex tussen 1973 en 1980 van 100 tot 172 steeg, gingen de index van de vastgoedprijzen in diezelfde periode omhoog van 100 tot 230. Ook toen weer namen de vastgoedprijzen een voorsprong op de inflatie.

De hamvraag daarbij is uiteraard hoe dat allemaal komt. Of anders gezegd: waarom vastgoedprijzen soms de neiging hebben om te stijgen als het economisch moeilijk gaat, zoals bijvoorbeeld tijdens de Tweede Wereldoorlog of in de jaren '70, en waarom ze tijdens andere lastige periodes in elkaar stuiken, zoals tijdens de crisis van de jaren '30. Het antwoord op die vraag werd al gegeven. Inflatie is het sleutelwoord. Is er inflatie in de economie, dan gaan de vastgoedprijzen mee omhoog. Maar bij deflatie, gaan ze ook mee de dieperik in. Daarover bestaat geen twijfel.

Maar daarmee is nog niet alles gezegd. De vastgoedprijzen houden immers geen gelijke tred met de inflatie. Soms lopen ze voorop en dan weer hinken ze achteraan. Zo daalden ze tijdens de jaren '30 dieper dan het algemeen prijsniveau. En tijdens de oorlog en de crisis van de jaren '70 stegen ze boven de inflatie uit. Blijkbaar laat de vastgoedmarkt zich niet alleen leiden door de index van de consumptieprijzen, maar volgt ze ook een eigen ritme.

Die extra bewegingen, in beide richtingen, zijn voor een deel een overdrijving van de markt. Een zogenaamde zeepbel. En die zeepbel spat uiteen als het werkelijk te ver gaat. Als langetermijnbelegger hoeft u daar dus niet van wakker te liggen. Tijdens de jaren '70 bijvoorbeeld stegen de vastgoedprijzen sterker dan de inflatie, maar tussen 1980 en 1985 volgde de ontnuchtering. De prijzen van de woonhuizen vielen tijdens deze periode met 15 procent naar beneden. Een gelijkaardig fenomeen deed zich voor na de Tweede Wereldoorlog. Tussen 1946 en 1950 stagneerden de vastgoedprijzen, terwijl de inflatie rustig verder opliep. En na de deflatieperiode van de jaren '30 gebeurde net het omgekeerde. Wat de vastgoedprijzen te veel waren kwijtgespeeld in die donkere periode, werd tijdens de oorlog meer dan gecompenseerd door een stijgende markt.

Maar er is ook nog een ander element dat de prijsbewegingen op de vastgoedmarkt verklaart: de langetermijnrente. En ook dat kan logisch verklaard worden. De langetermijnrente bepaalt immers de ontleningscapaciteit van vastgoedkopers. Stel bijvoorbeeld dat u als kandidaat-koper 500 euro per maand kan afbetalen voor uw woning. Bij een rente van 6 procent kan u daar dan ruim 70.000 euro voor gaan lenen (ongeveer 2,8 miljoen frank). Bij een rentestand van 10 procent kan u met hetzelfde maandbudget echter amper 50.000 euro lenen (ongeveer 2 miljoen). Hoe lager de rente, hoe groter dus het budget van de vastgoedkopers en hoe sterker de prijzen stijgen. En daarmee hebben we meteen een bijkomende motor gevonden die de vastgoedmarkt aanzwengelt.

Legt u een grafiek van de vastgoedprijzen naast die van de inflatie en de rentestand, dan zal u merken dat u daarmee het grootste gedeelte van de prijsevolutie op de vastgoedmarkt kan verklaren. Maar toch ontbreekt er nog iets. Op lange termijn loopt de voorsprong van de vastgoedmarkt op de algemene prijsevolutie immers stilaan verder op. Of in cijfers: tussen 1913 en 2000 steeg de index van de consumptieprijzen zoals gezegd van 100 tot 17.500, de prijsindex van de vastgoedmarkt steeg van 100 naar 33.500. Waarom loopt de vastgoedmarkt steeds verder voorop en laat ze de index van de consumptieprijzen uiteindelijk achter zich?

Het laatste ontbrekende element is te vinden bij de koopkracht en de economische groei. De economische groei maakt dat we met zijn allen steeds rijker worden, dat onze inkomens almaar verder oplopen en dat onze koopkracht gestaag toeneemt. Dat verklaart de langetermijnstijging van de vastgoedmarkt. Naarmate we meer kunnen betalen voor een eigendom, betalen we er ook meer voor. Die prijsstijging weerspiegelt overigens ook het toegenomen comfort van onze woningen. Of met andere woorden: we betalen wel steeds meer voor ons onroerend goed (in termen van koopkracht), maar we krijgen er ook steeds meer voor in de plaats. En daarmee is het plaatje compleet. Om de evolutie van de vastgoedprijzen te verklaren, hoeft u enkel de optelsom te maken van de inflatie, de wijziging in de ontleningscapaciteit (als gevolg van renteschommelingen) en de toename (of afname) van de koopkracht. En u zal zien dat daarmee alles wondermooi in elkaar valt.

Wil u voorspellen hoe de vastgoedmarkt de komende jaren zal evolueren, dan hoeft u dus enkel te weten hoe sterk het algemeen prijspeil zal stijgen, hoe de rente zal evolueren en hoe sterk onze koopkracht zal groeien. Daarmee heeft u alle elementen in handen voor een exacte prognose, eventuele overdrijvingen niet meegerekend. Maar die overdrijvingen spelen ook geen grote rol. Want binnen de kortste keren worden ze ook weer worden gecorrigeerd.

En daarmee kunnen we nu terugkeren naar onze eerste vraag: biedt vastgoed zekerheid in turbulente periodes, tijdens een recessie of gedurende oorlogsjaren? Wanneer de economische onzekerheid gepaard gaat met oplopende inflatie en dalende reële rentevoeten, dan zal u als vastgoedbelegger niet te klagen hebben. En gaat het écht de verkeerde richting uit, dan is de kans groot dat zo'n scenario werkelijkheid wordt. Nagenoeg alle oorlogen die langer dan enkele maanden aanhielden, leidden in het verleden immers tot inflatie. De verklaring daarvoor is gekend: oorlogen kosten handenvol geld. Als het belastingbudget daarvoor niet meer volstaat, moet de oorlog monetair gefinancierd worden. En dan begint de inflatie te kiemen. Want als er één zekerheid is in de economische wetenschap, dan is het wel dat ongebreidelde geldcreatie tot inflatie leidt. En daarvan hebben we de afgelopen 200 jaar genoeg voorbeelden gekregen. De oorlogsinflatie van de beide wereldoorlogen is legendarisch geworden. Maar ook de Vietnam-oorlog leidde rechtstreeks tot één van de meest inflatoire periodes van de voorbije eeuw: de jaren '70. Staan we aan de vooravond van een nieuwe mega-oorlog, al dan niet een wereldoorlog genoemd, dan bent u met vastgoed in portefeuille in elk geval verzekerd tegen de gruwelen van inflatie.

Van toenemende koopkracht en een aantrekkende economie, de derde bepalende factor voor de vastgoedprijzen, hoeft u in zo'n periode echter niet veel extra winst te verwachten. Maar datzelfde geldt uiteraard minstens evenzeer voor beleggingen op de beurs. En zet u uw geld vastrentend weg, op een spaarboekje, in kasbons of in staatsobligaties, dan loopt u zelfs het risico dat u aan koopkracht moet inboeten wanneer de rente niet volstaat om de stijgende prijzen bij te houden.

En misschien zijn er zelfs vastgoedbeleggingen te vinden die bovenop de compensatie voor inflatie wél een bijkomende waardestijging zullen kennen. Zo zoeken almaar meer Vlaamse vastgoedbeleggers de jongste jaren Wallonië op, op zoek naar bouwgrond en bebouwd vastgoed. Hun redenering is eenvoudig: wanneer steeds meer Vlamingen zich in Wallonië gaan vestigen, om van de Vlaamse files naar Brussel af te zijn of alleen maar om te profiteren van de buitengewoon lage vastgoedprijzen bij onze Waalse buren, dan moeten de vastgoedprijzen in het zuiden van ons land vroeg of laat aan het stijgen gaan.

Volgens Philippe Janssens, vastgoedspecialist van het studiebureau Stadim, is zo'n Waalse vastgoedhausse echter nog niet voor morgen. "Zolang de koopkracht in Wallonië niet sterker groeit dan in Vlaanderen en zolang er geen schaarste komt op de Waalse vastgoedmarkt, is zo'n prijsstijging uitgesloten. Voorlopig zie ik geen enkele reden om aan te nemen dat de prijsachterstand op de Waalse vastgoedmarkt zal worden weggewerkt. Sterker nog: met de verdere fiscale loskoppeling van Vlaanderen en Wallonië en de Vlaamse plannen om de aankoop van vastgoed fiscaal lichter te maken, komt er voor de Waalse vastgoedmarkt nog een handicap bij. Dat kan de Waalse achterstand op het vlak van vastgoedprijzen zelfs nog verder doen oplopen. Enkel wanneer Vlamingen massaal gaan uitwijken naar Wallonië, zie ik hierin een kentering komen. Maar daarvoor hebben onze Vlaamse kerktorens een veel te sterke aantrekkingskracht op de Vlamingen, vrees ik."

Maar u hoeft natuurlijk helemaal niet naar Wallonië om een geschikt onroerend goed te vinden voor uw beleggingsportefeuille. Dichter bij huis heeft u mogelijkheden genoeg. Belegt u in bouwgrond, dan heeft u uiteraard geen onmiddellijk huurrendement. Uw rendement bestaat dan enkel uit de waardestijging van de grond. En die lag de voorbije 50 jaar gemiddeld zelfs nog lager dan de gemiddelde jaarlijkse waardestijging van woonhuizen. Als belegging bent u dan wellicht ook beter af met bebouwd vastgoed. Het bruto-huurrendement van een appartement of woonhuis schommelt momenteel rond de 5 procent, volgens de recentste editie van het Beleggingszakboekje (editie 1999-2000, Ced. Samson). Na aftrek van kosten en belastingen schiet daar nog ongeveer 3,5 tot 4 procent van over, zo weten de auteurs. Daarbovenop heeft u natuurlijk ook de waardestijging van het onroerend goed op lange termijn, uw inflatiebescherming bij uitstek. Kiest u voor een villa, dan ligt het bruto huurrendement iets hoger, aldus het Beleggingszakboekje. U mag dan een bruto huurrendement van om en bij de 7 procent verwachten. Maar het rendement fluctueert ook sterker. Vooral rond het Brusselse, waar heel wat Europese ambtenaren wonen, is de verhuurmarkt voor villa's vrij goed ontwikkeld. Belegt u in kantoorruimte of een winkelpand, dan mag u uitgaan van een bruto huurrendement van ongeveer 7 procent. Het economisch risico is hier evenwel iets groter. In economisch zwakkere periodes zal u immers sneller met leegstand te maken krijgen en is het ook moeilijker om een nieuwe huurder te vinden.

Gaat u op zoek naar een geschikte vastgoedbelegging, hou er dan wel rekening mee dat u zo'n investering altijd op lange termijn moet bekijken. De zware aankoopkosten (notariskosten en registratierechten) heeft u er immers pas na enkele jaren terug uit. Blijkt over enkele maanden dat het met de wereldvrede weer snel in orde komt, dan is uw inflatiestrategie misschien voor niets geweest. En terugkrabbelen op korte termijn is echt niet interessant. Maar daar hoeft u niet van wakker te liggen. Dan zit u gewoon uw tijd uit. En wees gerust: er komen nog wel eens turbulente periodes. En dan zal u blij zijn met uw inflatiebestendige belegging. Een beetje vastgoed misstaat in geen enkele portefeuille.

Frida Deceunynck