Logo
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.

PMV maakt rendabele herbestemming erfgoed mogelijk

Sonja Vanblaere, administrateur-generaal Agentschap Onroerend Erfgoed: ‘Vroeger gingen onze mensen van gemeente tot gemeente en noteerden al het erfgoed. Nu kijken we veel meer naar wat echt waardevol en representatief is om te bewaren voor komende generaties.’

De Vlaamse participatiemaatschappij PMV slaat de brug tussen overheid en privésector in de herbestemming van waardevolle gebouwen. ‘Net als de maatschappij evolueert ook de financiering van erfgoed.’

‘We zijn een stevige reputatie aan het opbouwen als specialist in de herbestemming van erfgoed’, merkt Erwin Vrijens, hoofd vastgoed bij PMV. ‘Vandaag bedraagt de omvang van onze vastgoedportefeuille 60 miljoen euro. Een derde daarvan is erfgoed. Onze verwachting is dat de portefeuille de komende vijf jaar zal verdrievoudigen, maar wellicht zal het aandeel van erfgoed daarin sneller groeien. Vandaag is erfgoed reeds goed voor de helft van de aanvragen die we ontvangen.’

PMV investeert in opdracht van de Vlaamse overheid in projecten met maatschappelijke meerwaarde. ‘Erfgoed is vaak gelinkt aan de Vlaamse cultuur en identiteit. Het voegt ook iets toe aan de omgeving en geeft betekenis en rijkdom aan het leven in een geglobaliseerde wereld. Het hoort bij onze opdracht dit te ondersteunen’, legt Vrijens uit.

Wie is Sonja Vanblaere?

Sonja Vanblaere is sinds 2006 administrateur-generaal bij het Agentschap Onroerend Erfgoed Van de Vlaamse overheid.

Het agentschap inventariseert en beschermt gebouwen, landschappen, archeologische sites en varend erfgoed. Het ondersteunt ook burgers, lokale overheden, ontwerpers, ontwikkelaars en andere instanties met adviezen en premies.

Hij plaatst wel meteen een belangrijke kanttekening. ‘Wij focussen op een markteconomische herbestemming van erfgoed, zodat investeringen terug te verdienen zijn.’

Prioriteit

Erfgoed herbestemmen is ook een prioriteit voor het agentschap Onroerend Erfgoed van de Vlaamse overheid, beklemtoont administrateur-generaal Sonja Vanblaere. ‘Erfgoed geeft vorm en kleur aan de maatschappij. Het moet beschermd worden. Dat is onze maatschappelijke taak en maakt de kern uit van ons bestaan. Een nieuwe invulling geven aan gebouwen en de continuïteit in het gebruik verzekeren zijn daarbij essentieel. Als een gebouw niet gebruikt wordt, raakt het in verval en wordt het ook niet bewaard.’

Wat bescherming geniet, is sterk geëvolueerd doorheen de tijd. ‘Daarin hebben we een heel parcours afgelegd’, verduidelijkt Vanblaere. ‘Vroeger gingen onze mensen van gemeente tot gemeente en noteerden al het erfgoed, in de praktijk bijna elke kerk en pastorij. Nu kijken we veel meer naar wat typerend is voor een bepaalde periode of regio of wat er  uitspringt. Kortom, wat echt waardevol en representatief is om te bewaren voor komende generaties.’

Davy Demuynck, CEO projectontwikkelaar ION: ‘Je kan wel vragen alles met een borstel en penseel terug op te bouwen, maar als het niet rendabel is, zal niemand het doen.’

Essentie

Concreet gaat het agentschap na wat de essentie is die de erfgoedwaarde van een gebouw bepaalt. ‘Over al het overige kunnen we in dialoog gaan. We sluiten niets per definitie uit’, aldus Vanblaere. ‘In een kerk kan het om bijvoorbeeld de biechtstoel de reden zijn waarom die kerk beschermd is. Of die kerk na een herbestemming een supermarkt dan wel een rusthuis wordt, maakt voor ons niet zoveel uit. Zolang de erfgoedessentie van die kerk, in casu de biechtstoel, maar gerespecteerd wordt.’

De overheid moet een onderscheid maken tussen wat grote waarde heeft en wat minder belangrijk is, stelt Davy Demuynck, CEO van ION. De projectontwikkelaar heeft een rijke ervaring uitgebouwd in erfgoedprojecten en werkt vandaag onder meer aan de restauratie van de Panquin-kazerne in Tervuren en de Boerentoren in Antwerpen in opdracht van Fernand Huts, topman van Katoen Natie.

Wie is Davy Demuynck?

Davy Demuynck is sinds 2011 CEO bij projectontwikkelaar ION. Hij zette zijn eerste stappen in projectontwikkeling in 2006 als business development manager bij Eurinpro/Goodman. Daar werkt hij voor het eerst samen met Kristof Vanfleteren.

Met een gelijkgestemde visie op projectontwikkeling beslissen Davy en Kristof in 2011 om met de ondersteuning van Paul Thiers zelf een projectontwikkelingsbedrijf in West-Vlaanderen op te starten. ION zag het levenslicht.

Een moderne invulling van erfgoed vraagt soms meer ingrijpende aanpassingen. Denk aan grotere ramen voor meer lichtinval of ingrepen die betere isolatie mogelijk maken. ‘Vandaag gaat de administratie rationeler om met erfgoed’, merkt Demuynck. ‘Als niets kan en mag, dan zal niemand interesse hebben. Je kan wel vragen alles met een borstel en penseel terug op te bouwen, maar als het niet rendabel is, zal niemand het doen.’

Winstgevend

Of een herbestemming van erfgoed rendabel is, hangt onder meer af van het type gebouw en de locatie, weet Vrijens. ‘Van industrieel erfgoed in de stad werkplekken of residentieel vastgoed maken, lukt aardig. Kerken, landgoederen of kasteeldomeinen zijn veel moeilijker in te vullen.’

‘Het is vaak niet evident een invulling te vinden’, bevestigt Demuynck. ‘Erfgoed kan moeilijk wedijveren met nieuwbouw. Een klant zou in principe meer moeten betalen, want het is duurder om te bouwen, maar wel minder aantrekkelijk om in te wonen of te werken.’

‘Er is ook veel meer onduidelijkheid. Wat zijn de inkomsten? En er zijn altijd onvoorziene uitgaven’, gaat Demuynck verder. ‘Veel ontwikkelaars houden er zich liever niet mee bezig. Een project kost makkelijk dubbel zoveel tijd en het rendement is lager. Maar wij doen het uit passie voor het erfgoed.’

Erwin Vrijens, hoofd vastgoed bij PMV: ‘De omvang van onze vastgoedportefeuille bedraagt 60 miljoen euro. Een derde daarvan is erfgoed.’

Investeringsrijp

‘Voor ontwikkelaars en investeerders zijn er zeker extra risico’s’, bevestigt Vrijens, die verduidelijkt hoe PMV hier een belangrijke rol kan spelen. ‘Wij doen voortrajecten en maken dossiers investeringsrijp door zoveel mogelijk onzekerheden weg te werken. We brengen bijvoorbeeld meer klaarheid rond de kosten, vergunningen of premies.’

PMV helpt zo de brug te maken tussen de overheid en de privésector. ‘We hebben al heel wat trajecten samen doorlopen en zijn beiden onderdeel van de Vlaamse overheid, maar PMV heeft de blik meer op de commerciële sector gericht’, klinkt het bij de topvrouw van het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Eenzelfde geluid valt te horen bij de topman van projectontwikkelaar ION. ‘PMV kan voor vertrouwen tussen de private en de publieke sector zorgen en beide kanten dichter bij elkaar brengen.’

Wie is Erwin Vrijens?

Erwin Vrijens is sinds 2019 hoofd vastgoed bij PMV. Daarvoor werkte hij als businessmanager en investeringsmanager vastgoed bij de participatiemaatschappij.

Zijn expertise bevindt zich op het kruispunt van vastgoed, financiering, architectuur en ruimtelijke planning.

Financiering

PMV kan daarnaast ook helpen het financiële plaatje rond te krijgen. Het heeft daarvoor verschillende instrumenten voor handen. Vrijens: ‘Een eerste instrument zijn achtergestelde leningen die door de banken als eigen inbreng worden aanzien. Dit kan snel, op maat van het project en de ondernemer en wordt door PMV opgevolgd op basis van recurrente rapporterings-afspraken.’

‘Een twee optie is dat we een kapitaalparticipatie nemen. Dan zitten we mee aan de tafel, geven we advies en volgen het project actief mee op. Daarbij kunnen we buigen op heel wat expertise. We beschikken over een pak bouwkundige ervaring, kunnen partners samenbrengen, samenwerkingen fiscaal en juridisch uittekenen en waar nodig extra kapitaal helpen zoeken.’

‘Een derde instrument is een optie voor de zeer lange termijn, waarbij PMV het vastgoed koopt en het in erfpacht geeft. Dat laat de ontwikkelaar, investeerder of exploitant toe de investeringen op lange termijn te spreiden.’

‘De tijd dat de overheid enkel subsidies geeft voor erfgoed is lang voorbij. De instrumenten van PMV zijn zeer welkom als aanvullende bron van financiering’, besluit Vanblaere. ‘Wagens worden ook niet meer alleen gekocht, maar ook geleased of gedeeld. Net als de maatschappij evolueert ook de financiering van erfgoed.’

Lees verder

Logo
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.