shareholder
Logo
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.

Tussentijdse verklaring van de raad van bestuur 3de kwartaal 2021

De Vennootschap handhaaft haar EPS-guidance van € 1,04 en haar DPS-guidancevan € 0,84.

I. TUSSENTIJDSE VERKLARING VAN DE RAAD VAN BESTUUR

1. Belangrijke gebeurtenissen

1.1 Belangrijke gebeurtenissen 3de kwartaal 2021

Hieronder wordt een kort overzicht gegeven van de acquisities en lopende projecten tijdens het 3de kwartaal van 2021. Voor verdere informatie betreffende het vastgoed van de verworven projecten verwijzen we naar de individuele persberichten op de website, www.carepropertyinvest.be/investeren/persberichten/.

1.1.1 Projecten 3de kwartaal 2021 in België

Naam Exploitant Acquistie -datum Locatie Bouw- / renovatiejaar of verwachte oplevering Contract Conv. Waarde (in € miljoen) Type transactie

Lopende projecten in ontwikkeling
Résidence des Ardennes Services Ardennes (My-Assist) 20/01/2021 Attert Q4 2021 29 jaar (triple net) € 2,2 Asset deal

Nieuwe projecten verworven onder opschortende voorwaarden
Vulpia Elsene Vulpia 09/09/2021 Elsene Q4 2025 27 jaar (triple net) € 11,6 Asset deal

1.1.2 Projecten 3de kwartaal 2021 in Nederland

Naam Exploitant Acquisitiedatum Locatie Bouw- / renovatiejaar of verwachte oplevering Contract Conv. Waarde (in € miljoen)Type transactie

Lopende projecten in ontwikkeling
Amstel Korian Holding Nederland 31/03/2021 Ouderkerk aan de Amstel Q4 2022 15 jaar (triple net) € 9,6 Asset deal
Villa Vught Valuas Zorggroep 29/12/2020 Vught Q2 2022 25 jaar (triple net) € 6,2 Asset deal
Huize Elsrijk Com4care 29/12/2020 Amstelveen Q3 2022 20,5 jaar (triple net) € 6,1 Share deal
Mariënhaven Valuas Zorggroep 28/12/2020 Warmond Q3 2022 20 jaar (triple net) € 11,6 Asset deal
Aldenborgh Aldenborgh Exploitatie 05/11/2020 Roermond Q2 2022 25 jaar (triple net) € 8,2 Asset deal
St. Josephkerk Korian Holding Nederland 27/09/2019 Hillegom Q3 2022 20 jaar (triple net) € 9,1 Asset deal
Sterrenwacht Korian Holding Nederland 12/06/2019 Middelburg Q1 2022 20 jaar (triple net) € 5,7 Asset deal
Margaritha Maria Kerk (pastorie) Korian Holding Nederland 26/03/2019 Tilburg Q1 2022 20 jaar (triple net) € 2,0 Asset deal
De Orangerie Korian Holding Nederland 23/10/2018 Nijmegen Q4 2021 20 jaar (triple net) € 10,3 Asset deal

Opgeleverde projecten
Margaritha Maria kerk (kerk) Korian Holding Nederland 26/03/2019 Tilburg Q3 2021 20 jaar (triple net) € 5,7 Asset deal

1.1.3 Projecten 3de kwartaal 2021 in Spanje
Naam Exploitant Acquisitiedatum Locatie Bouw- / renovatiejaar of verwachte oplevering Contract Conv. Waarde (in € miljoen) Type transactie
Nieuwe projecten met onmiddellijk rendement
Forum Mare Nostrum I Forum de Inversiones Inmobiliarias Mare Nostrum S.A. 21/07/2021 Alfaz Del Pi 2008 20 jaar (triple net) € 35,0 Asset deal

Lopende projecten in ontwikkeling
Emera Mostoles Dochter van Emera Group 21/06/2021 Mostoles (Madrid) Q2 2023 15 jaar (triple net) € 12,0 Asset deal
Emera Carabanchel Dochter van Emera Group 24/07/2020 Carabanchel (Madrid) Q3 2022 15 jaar (triple net) € 14,6 Asset deal

Nieuwe projecten verworven onder opschortende voorwaarden
Solimar Tavernes Blanques Vivalto Group 15/07/2021 Tavernes Blanques Q4 2023 20 jaar (triple net) € 10,2 Asset deal

1.1.4 Andere gebeurtenissen tijdens het 3de kwartaal van 2021

1.1.4.1 OPRICHTING/VERWERVING DOCHTERVENNOOTSCHAPPEN
Naam verworven dochtervennootschap Datum verwerving Doel
Care Property Invest Iris S.L. 13 juli 2021 Zorgvastgoedsites in Spanje verwerven

1.1.4.2 SUCCESVOLLE INAUGURELE UITGIFTE SUSTAINABILITY BONDS VOOR €32,5 MILJOEN
Care Property Invest heeft met succes haar eerste transactie op de schuldkapitaalmarkt afgerond door middel van een private plaatsing van € 32,5 miljoen aan Sustainability Bonds. De obligaties hebben een looptijd van 10 jaar, met coupons van 2,05%, wat inhoudt dat Care Property Invest haar gemiddelde schuldlooptijd verder kan verlengen tegen financieringskosten die vergelijkbaar zijn met haar huidige gemiddelde. De obligaties werden geplaatst bij een institutionele belegger, die deel uitmaakt van een internationale verzekeringsgroep. Met deze transactie verzekerde Care Property Invest zich van financiering om haar bestaande verplichtingen en geplande capex voor de komende 12 maanden te dekken en toont de diversificatiemogelijkheden inzake financiering die de Vennootschap heeft aan, alsook het vertrouwen dat de Vennootschap ook bij obligatieinvesteerders geniet. De uitgifte vond plaats op 8 juli 2021.

Deze uitgifte bevestigt het engagement van Care Property Invest inzake duurzame ontwikkeling en de verdere versterking van haar ESG-strategie (Environmental, Social, and Governance). De Sustainability Bonds werden uitgegeven onder het nieuw opgerichte Sustainable Finance Framework van Care Property Invest, waarover Care Property Invest een positieve Second Party Opinion heeft verkregen van Sustainalytics. Tevens wordt bevestigd dat de uitgangspunten van dit financieringsprogramma in lijn zijn met de ICMA Green Bond Principles. Care Property Invest NV / 6 7 / Care Property Invest NV 1.1.4.4 CORONAVIRUS (COVID-19) Sinds de uitbraak van COVID-19 begin 2020 was er geen betekenisvolle impact op de financiële prestaties, noch in 2020, noch tijdens de eerste drie kwartalen van 2021, dit zowel met betrekking tot de staat van het globaal resultaat als ook de balans. De globale stijging van de bezettingsgraad in woonzorgcentra en bijkomende vaccinatie van residenten werken in het voordeel van de operatoren. Uiteraard blijft Care Property Invest de situatie van dichtbij verder monitoren.

De netto-opbrengsten van deze obligaties werden uitsluitend gebruikt voor de (her) financiering van daarvoor in aanmerking komende duurzame activa zoals opgenomen in het Care Property Invest Sustainable Finance Framework. De activa bieden directe milieu- en sociale winstvoordelen en moeten voldoen aan de criteria die in aanmerking komen en die zijn vermeld in het Sustainable Finance Framework, in kaart gebracht op basis van de projectcategorieën van de ICMA Green - and Social Bond Principles, de milieudoelstellingen van de EU, alsook de Sustainable Development Goals (SDG's) van de VN.

De toewijzing zal worden gerapporteerd in het duurzaamheidsverslag van 2021. Hierin zal het toegewezen bedrag, een uitsplitsing van de categorieën in aanmerking komende activa, een uitsplitsing per land en een uitsplitsing tussen financiering en herfinanciering van in aanmerking komende activa worden opgenomen.

De obligaties zijn genoteerd op Euronext Growth Brussels en zullen toegevoegd worden aan het Euronext ESG Bond Initiative.

Het Sustainable Finance Framework van Care Property Invest is in overeenstemming met onder meer de richtlijnen van de Green Bond Principles (ICMA, 2018), Social Bond Principles (ICMA, 2020) en de Sustainability Bond Guidelines (2018).

1.1.4.3 BEKRONING VAN DE SUSTAINABILITY RAPPORTERING DOOR DE TOEKENNING VAN DE EPRA SBPR SILVER AWARD EN DE EPRA SBPR MOST IMPROVED AWARD EN FINANCIËLE RAPPORTERING DOOR DE TOEKENNING VAN DE EPRA BPR GOLD AWARD
Care Property Invest mocht op 22 september 2021 zowel de EPRA sBPR Silver Award als ook de EPRA sBPR Most Improved Award in ontvangst nemen. De Vennootschap is verheugd met deze erkenning voor de inspanningen die geleverd zijn op het vlak van duurzaamheidsrapportering.

Ook voor de financiële rapportering mocht de Vennootschap op 22 september 2021 voor de vijfde opeenvolgende keer de EPRA BPR Gold Award in ontvangst nemen voor de voortdurende hoge transparantie in de financiële rapportering.

1.1.4.4 CORONAVIRUS (COVID-19)
Sinds de uitbraak van COVID-19 begin 2020 was er geen betekenisvolle impact op de financiële prestaties, noch in 2020, noch tijdens de eerste drie kwartalen van 2021, dit zowel met betrekking tot de staat van het globaal resultaat als ook de balans.

De globale stijging van de bezettingsgraad in woonzorgcentra en bijkomende vaccinatie van residenten werken in het voordeel van de operatoren. Uiteraard blijft Care Property Invest de situatie van dichtbij verder monitoren.

2. Synthese van de geconsolideerde balans en de staat van het globaal resultaat

2.1 Geconsolideerde staat van het globaal resultaat (1)

Bedragen in EUR 30/09/2021 30/09/2020
I Huurinkomsten (+) 31.803.997 26.560.467
NETTOHUURRESULTAAT 31.803.997 26.560.467
V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) 276.897 418.843
VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) -276.897 -418.843
VASTGOEDRESULTAAT 31.803.997 26.560.467
IX Technische kosten (-) -534 0
VASTGOEDKOSTEN -534 0
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 31.803.464 26.560.467
XIV Algemene kosten van de vennootschap (-) -5.587.612 -5.100.784
XV Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) 9.206 1.024.256
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 26.225.058 22.483.939
XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) 10.283.293 1.160.259
OPERATIONEEL RESULTAAT 36.508.352 23.644.198
XX Financiële inkomsten (+) 238 89 
XXI Netto-interestkosten (-) -5.779.532 -5.180.553
XXII Andere financiële kosten (-) -430.663 -389.090
XXIII Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) 9.020.805 -5.610.718
FINANCIEEL RESULTAAT 2.810.847 -11.180.273
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 39.319.199 12.463.925
XXIV Vennootschapsbelasting (-) -240.186 -55.278
XXV Exittaks (-) -186.268 -173.630
BELASTINGEN -426.454 -228.908
NETTORESULTAAT (aandeel van de groep) 38.892.745 12.235.018
Andere elementen van het globaal resultaat 0 0
GLOBAAL RESULTAAT 38.892.745 12.235.018

(1) A.g.v. reclassificaties tussen de rubrieken V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) en VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) werden eveneens de cijfers per 30 september 2020 aangepast teneinde een correcte vergelijkbaarheid mogelijk te maken.

 

2.2 Nettoresultaat per aandeel op geconsolideerde basis

Bedragen in EUR 30/09/2021 30/09/2020
NETTORESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT 38.892.745 12.235.018
Nettoresultaat per aandeel o.b.v. het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen € 1,5072 € 0,5374
Brutorendement t.a.v. de initiële uitgifteprijs in 1996 25,33% 9,03%
Brutorendement t.a.v. de beurswaarde op afsluitdatum 5,67% 1,94%

2.3 Componenten uit het nettoresultaat

Bedragen in EUR 30/09/2021 30/09/2020
NETTORESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT 38.892.745 12.235.018
NIET-KASELEMENTEN BEGREPEN IN HET GLOBAAL RESULTAAT -18.482.370 4.524.013
Afschrijvingen, waardeverminderingen en terugnames van waardeverminderingen 183.248 158.027
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -10.283.293 -1.160.259 Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten -9.020.805 5.610.718
Winst- of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode 638.481 -84.474
AANGEPASTE EPRA-WINST 20.410.375 16.759.030
Aangepaste EPRA-winst per aandeel o.b.v. gewogen gemiddelde uitstaande aandelen € 0,7910 € 0,7361
Brutorendement t.a.v. de initiële uitgifteprijs in 1996 13,29% 12,37%
Brutorendement t.a.v. de beurswaarde op afsluitdatum 2,97% 2,66%

Het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen bedroeg 22.768.748 per 30 september 2020 en steeg naar 25.804.456 aandelen per 30 september 2021. Het aantal aandelen bedroeg 24.110.034 per 30 september 2020 (inclusief 878 eigen aandelen) en steeg naar 25.806.148 aandelen per 30 september 2021 (inclusief 1.692 eigen aandelen).

Het aantal aandelen wijzigde naar aanleiding van de inbreng in natura van “Résidence des Ardennes”, gelegen te Attert, op 20 januari 2021 waarvoor 1.696.114 nieuwe aandelen werden uitgegeven. Dit leidde tot een verhoging van € 10.091.030 van de post kapitaal en € 31.996.775 van de post uitgiftepremie.

Het brutorendement wordt berekend in tabel “2.2 Nettoresultaat per aandeel op geconsolideerde basis” door het nettoresultaat per aandeel te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 (zijnde € 5,9495) enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds. In de tabel “2.3 Componenten uit het nettoresultaat” wordt het brutorendement berekend door de aangepaste EPRA-winst per aandeel te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 (zijnde € 5,9495) enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds. De beurswaarde bedroeg € 26,60 per 30 september 2021 en € 27,65 per 30 september 2020. Er zijn geen instrumenten die een potentieel verwaterend effect hebben op het nettoresultaat per aandeel.

Toelichting bij de staat van het globaal resultaat

Operationeel resultaat
Het operationeel resultaat van de Vennootschap is ten opzichte van 30 september 2020 met 54,41% gestegen.

De huurinkomsten per 30 september 2021 zijn gestegen met 19,74% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De toename van de huurinkomsten is, naast indexatie te verklaren door bijkomende huurinkomsten naar aanleiding van (i) de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen en (ii) de oplevering van ontwikkelingsprojecten in 2021. Eveneens dragen de aangekochte vastgoedbeleggingen gedurende 2020 bij tot de verhoogde huurinkomsten in 2021.

Per 30 september 2021 heeft de Vennootschap geen huurachterstallen waarvoor vorderingen dienden te worden overgeboekt naar de dubieuze debiteuren.

De algemene kosten van de Vennootschap zijn ten opzichte van 30 september 2020 gestegen met € 486.828. Deze stijging kan volledig toegeschreven worden aan de stijging van de bezoldigingen, daar het gemiddeld personeelsbestand steeg van 13,88 VTE’s per 30 september 2020 naar 20,48 VTE’s per 30 september 2021.

De andere operationele kosten en opbrengsten zijn gedaald van € 1.024.256 per 30 september 2020 naar € 9.206 per 30 september 2021. De daling is toe te schrijven aan de oplevering van het project “Assistentiewoningen De Stille Meers” te Middelkerke, welke in 2020 een aanzienlijke opbrengst genereerde. Per 30 september 2021 bestaat deze post voornamelijk uit de vergoeding voor projectbeheer ten belope van € 573.297, welke grotendeels betrekking heeft op de recuperatie van de voorfinanciering van lopende Nederlandse projecten, wat bijdraagt tot het kasresultaat van de Vennootschap en de winst- en verliesmarge van de projecten ten belope van € -638.481. Deze laatste betreft een niet-kaselement dewelke gecorrigeerd wordt voor de berekening van de aangepaste EPRA-winst.

De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen € 10.283.293 per 30 september 2021. De stijging reflecteert een globale positieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in portefeuille en kan naast deze algemene tendens worden toegeschreven aan de variaties in de reële waarde van de acquisities in 2021 en de definitieve oplevering van het project “Nuance” te Vorst (België). Ook hier gaat het om niet-gerealiseerde variaties die gecorrigeerd worden in de aangepaste EPRA-winst.

Financieel resultaat
De intrestkosten zijn gestegen als gevolg van het bijkomend aantrekken van vreemde middelen ter financiering van de acquisities die in de loop van 2020 en 2021 hebben plaatsgevonden enerzijds en ter financiering van de lopende projectontwikkelingen anderzijds. De gewogen gemiddelde intrestvoet bedraagt 1,96% per 30 september 2021. Dit is een betekenisvolle daling t.o.v. de gewogen gemiddelde intrestvoet van 2,13% per 30september 2020. Deze is te danken aan een lagere marginale interestvoet die de Vennootschap dient te betalen op nieuwe schulden die zij aangaat.

Het financieel resultaat werd positief beïnvloed door de opname van de reële waarde van de afgesloten financiële instrumenten. Door een stijging in de marktrentevoeten werd een positieve waarde bekomen van € 9.020.805 per 30 september 2021. Hierdoor bedraagt de totale impact op heden € -19.352.327 ten opzichte van € -27.975.990 per 31 december 2020.

De variatie in reële waarde van financiële activa en passiva is een niet-kaselement en wordt bijgevolg niet in aanmerking genomen voor de berekening van het uitkeerbaar resultaat, zijnde de aangepaste EPRA-winst.

Belastingen
Het bedrag van de belastingen per 30 september 2021 bevat de geraamde en voorafbetaalde vennootschapsbelastingen alsook de wijziging van de berekende exittaks van de dochtervennootschappen.

Aangepaste EPRA-winst
De aangepaste EPRA-winst bedroeg op 30 september 2021 op geconsolideerde basis € 20.410.375 ten opzichte van € 16.759.030 op 30 september 2020. Dit betekent een stijging van 21,79%. De aangepaste EPRAwinst per aandeel is gestegen van € 0,7361 op 30 september 2020 naar € 0,7910 op 30 september 2021. Dit vertegenwoordigt een stijging van 7,46% en ligt lager dan de stijging van de totale aangepaste EPRAwinst door de toename van het aantal uitgegeven aandelen.

2.4 Geconsolideerde balans

Bedragen in EUR 30/09/2021 31/12/2020
ACTIVA
I. VASTE ACTIVA 875.836.010 739.484.884
B. Immateriële vaste activa 126.188 158.457
C. Vastgoedbeleggingen 668.093.971 533.854.521
D. Andere materiële vaste activa 3.787.181 2.271.023
E. Financiële vaste activa 1.876.070 177.036
F. Vorderingen financiële leasing 186.922.988 187.355.753
G. Handelsvorderingen en andere vaste activa 15.028.103 15.666.584
H. Uitgestelde belastingen - activa 1.510 1.510
II.  VLOTTENDE ACTIVA 13.605.512 9.732.072
D. Handelsvorderingen 4.103.734 2.459.728
E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 4.313.048 2.294.990
F. Kas en kasequivalenten 4.292.198 3.751.851
G. Overlopende rekeningen 896.533 1.225.503
TOTAAL ACTIVA 889.441.523 749.216.956
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
EIGEN VERMOGEN 432.234.085 369.779.481
A. Kapitaal 153.533.678 143.442.647
B. Uitgiftepremie 213.300.803 181.447.992
C. Reserves 26.506.860 25.023.930
D. Nettoresultaat van het boekjaar 38.892.745 19.864.912
VERPLICHTINGEN 457.207.438 379.437.475
I.  Langlopende verplichtingen 297.949.876 237.598.310
B. Langlopende financiële schulden 274.916.477 205.399.114
C. Andere langlopende financiële verplichtingen 21.050.766 27.975.990
E. Andere langlopende verplichtingen 1.940.714 1.782.301
F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen 41.918 2.440.905
II. Kortlopende verplichtingen 159.257.562 141.839.165
B. Kortlopende financiële schulden 140.953.996 125.266.029
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 9.612.461 12.096.802
E. Andere kortlopende verplichtingen 6.092.190 2.440.285
F. Overlopende rekeningen 2.598.914 2.036.049
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 889.441.523 749.216.956

Toelichting bij de geconsolideerde balans
Vastgoedbeleggingen
De vastgoedportefeuille van de Vennootschap steeg in 2021 met € 134.239.450 dankzij de verwerving van vastgoedbeleggingen, zijnde de projecten ”Résidence des Ardennes” te Attert (BE), “Emera Almeria” te Almeria (ES) en “Forum Mare Nostrum I” te Alfaz del Pi (ES) en projectontwikkelingen, zijnde de projecten “Amstel” te Ouderkerk aan de Amstel (NL) en “Emera Mostoles” te Madrid (ES). Eveneens wordt de stijging verklaard door de verdere ontwikkeling van de projecten “De Orangerie” te Nijmegen (NL), “Margaritha Maria Kerk” te Tilburg (NL), “Sterrenwacht” te Middelburg (NL), “Villa Wulperhorst” te Zeist (NL), “St. Josephkerk” te Hillegom (NL), “De Gouden Leeuw” te Zutphen (NL), “Aldenborgh” te Roermond (NL), “Villa Vught” te Vught (NL), “Mariënhaven” te Warmond (NL), “Huize Elsrijk” te Amstelveen (NL) en “Emera Carabanchel” te Madrid (ES).

De projecten “Villa Wulperhorst” te Zeist (NL) en “De Gouden Leeuw” te Zutphen (NL) werden opgeleverd in de eerste jaarhelft van 2021. In het derde kwartaal werd het kerkgebouw van het project “Margaritha Maria Kerk” te Tilburg (NL) opgeleverd.

De vastgoeddeskundigen bevestigen de reële waarde van de vastgoedportefeuille aan een totaalbedrag van € 666,7 miljoen (exclusief € 1,4 miljoen aan zakelijke rechten). De reële waarde is gelijk aan de investeringswaarde (of de waarde vrij op naam, zijnde de waarde waarin alle aankoopkosten begrepen werden) waarvan de mutatierechten werden afgetrokken ten belope van 2,5% voor het vastgoed in België en 6,5% voor het vastgoed in Nederland. Voor het vastgoed in Spanje worden deze bepaald door de regio waar het vastgoed gelegen is.

Andere materiële vaste activa
Op 30 september 2021 bevat deze rubriek € 3.763.465 aan “materiële vaste activa voor eigen gebruik”. De stijging t.o.v. 31 december 2020 wordt verklaard door de verdere uitbouw van het hoofdkantoor te Schoten.

Vorderingen financiële leasing
In de “vorderingen financiële leasing” zijn alle eindeopstalvergoedingen inbegrepen die terugbetaald dienen te worden aan het einde van het contract voor de 76 projecten uit de initiële portefeuille, en gedurende de looptijd van het contract voor de projecten “Hof ter Moere” te Moerbeke (BE), “Hof Driane” te Herenthout (BE), “Residentie De Anjers” te Balen (BE), “De Nieuwe Ceder” te Deinze (BE) en “Assistentiewoningen De Stille Meers” te Middelkerke (BE).

In tegenstelling tot de projecten uit de initiële portefeuille, bestaat om bovenvermelde reden de canon bij de projecten te Moerbeke, Herenthout, Balen, Deinze en Middelkerke naast een opbrengst, eveneens uit een terugbetaling van de investeringswaarde, waardoor het bedrag van de vordering geleidelijk aan zal afnemen over de looptijd van de erfpachtovereenkomst. De reële waarde van de financiële leasings bedroeg € 271.201.296 op 30 september 2021.

Handelsvorderingen m.b.t. de projecten begrepen bij de “vorderingen financiële leasing”
Het verschil tussen de nominale waarde van de eindeopstalvergoedingen (begrepen bij de rubriek “vorderingen financiële leasing”) en de reële waarde, die op het moment van de terbeschikkingstelling wordt berekend door de toekomstige kasstromen te verdisconteren, wordt opgenomen bij de “handelsvorderingen” en jaarlijks afgeschreven

Schulden en verplichtingen
De Vennootschap beschikt op 30 september 2021 over een MTN-programma bij Belfius (arranger) ten belope van € 300 miljoen met als dealers Belfius en KBC. De Vennootschap heeft hiervoor de nodige back-uplijnen voorzien. Per 30 september 2021 bedraagt het reeds opgenomen bedrag € 91,0 miljoen aan commercial paper en € 21,0 miljoen aan obligaties.

Bedragen in EUR 30/09/2021 31/12/2020
Gemiddelde resterende looptijd van de financiële schulden 6,69 6,33
Nominaal bedrag financiële schulden op korte en lange termijn 416.223.709 330.582.772
Gewogen gemiddelde rentevoet (1) 1,96% 2,22%
Bedrag van de financieringen die middels een financieel instrument ingedekt werden 156.626.042 156.914.042
Reële waarde van de afdekkingsinstrumenten -19.352.327 -27.975.990
(1) De gewogen gemiddelde rentevoet heeft betrekking op de rentevoeten na omzetting van de variabele rente naar vaste rente d.m.v. swaps.

Op 26 juni 2021 kondigde de Vennootschap met succes haar eerste transactie op de schuldkapitaalmarkt aan d.m.v. een private plaatsing van € 32,5 miljoen aan Sustainability Bonds. De obligaties, dewelke werden uitgegeven op 8 juli 2021, hebben een looptijd van 10 jaar, met coupons van 2,05%, wat inhoudt dat Care Property Invest haar gemiddelde schuldlooptijd verder heeft verlengd tegen financieringskosten die vergelijkbaar zijn met haar gewogen gemiddelde intrestvoet op moment van uitgifte. De obligaties werden geplaatst bij een institutionele belegger, die deel uitmaakt van een internationale verzekeringsgroep. De netto-opbrengsten van deze obligaties worden uitsluitend gebruikt voor de (her)financiering van daarvoor in aanmerking komende duurzame activa zoals opgenomen in het Care Property Invest Sustainable Finance Framework. Deze transactie biedt de Vennootschap een verdere diversificatie op het vlak van kredietverstrekkers en zorgt voor een indekking op de middellange termijn.

Ter afdekking van haar schulden met een vlottende rentevoet, maakt de Vennootschap gebruik van interest rate swaps. Zo heeft de Vennootschap 95,47% van haar schulden ingedekt per 30 september 2021, hetzij via een interest rate swap, hetzij via een vaste rentevoet. <

De geconsolideerde schuldgraad, berekend conform artikel 13, §1, 2° van het GVV-KB, bedraagt 48,83% op 30 september 2021. De beschikbare ruimte voor verdere investeringen en afwerken van de reeds verworven ontwikkelingen alvorens een schuldgraad van 60% te bereiken bedraagt € 247,7 miljoen per 30 september 2021.

De andere langlopende verplichtingen bedragen € 1.940.714 en zijn nagenoeg ongewijzigd gebleven t.o.v. 31 december 2020. Ze betreffen de schulden m.b.t. de zakelijk rechten van de projecten “La Résidence du Lac” te Genval (BE), “Residentie De Anjers” te Balen (BE) en “Villa Wulperhorst” te Zeist (NL), dewelke conform IFRS 16 op de balans worden opgenomen.

De handelsschulden en andere kortlopende schulden bedragen € 6.202.546 per 30 september 2021 t.o.v. € 12.096.802 per 31 december 2020 wat aanzienlijk hoger was dan gebruikelijk. Een belangrijk deel hiervan had betrekking op nog te ontvangen facturen voor de projecten “Mariënhaven” te Warmond (NL) en “Villa Vught” te Vught (NL), welke kort voor jaareinde werden verworven. Deze bedragen werden in de loop van januari 2021 vereffend.

De andere kortlopende verplichtingen kennen een stijging t.o.v. 31 december 2020 tot een bedrag van € 6.092.190 en hebben betrekking op verplichtingen op korte termijn m.b.t. de ontwikkelingsprojecten. Een belangrijk deel van deze stijging kan verklaard worden door een bedrag dat nog werd ingehouden nav de aankoop van het project “Forum Mare Nostrum I” te Alfaz del Pi (ES).

2.5 Geconsolideerde balans met financiële leasings aan reële waarde (1)

Bedragen in EUR 30/09/2021 31/12/2020
Immateriële vaste activa 126.188 158.457
Vastgoedbeleggingen 668.093.971 533.854.521
Financiële leasevorderingen en handelsvorderingen 271.201.296 287.828.165
Toegelaten afdekkingsinstrumenten 1.698.438 0
Uitgestelde belastingen - activa 1.510 1.510
Andere activa opgenomen in de schuldgraad 13.278.127 8.428.280
Kas en kasequivalenten 4.292.198 3.751.851
TOTAAL ACTIVA 958.691.728 834.022.785
Eigen vermogen 432.234.085 369.779.481
Herwaarderingsmeerwaarde financiële leasevorderingen 69.250.206 84.805.829
Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldgraad (2) 433.515.838 346.984.529
Andere verplichtingen 23.691.600 32.452.946
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 958.691.728 834.022.785
SCHULDGRAAD VAN DE VENNOOTSCHAP 45,30% 41,60%

(1) Deze balans is niet opgemaakt conform de IFRS-normen.
(2) Volgende schulden en verplichtingen worden niet opgenomen in de berekening van de schuldgraad: voorzieningen, toegelaten afdekkingsinstrumenten, uitgestelde belastingen en overlopende rekeningen.

2.6 Nettoactiva en nettowaarde per aandeel op geconsolideerde basis (1)

Bedragen in EUR 30/09/2021 31/12/2020
Totale activa 889.441.523 749.216.956
Verplichtingen -457.207.438 -379.437.475
NETTO ACTIVA 432.234.085 369.779.481
Netto activa per aandeel € 16,75 € 15,34
Totale activa 889.441.523 749.216.956
Opeisbare passiva op korte en lange termijn (excl. Rubriek "toegelaten afdekkingsinstrumenten") -437.855.110 -351.461.485
NETTO ACTIVA EXCL. "TOEGELATEN AFDEKKINGSINSTRUMENTEN" 451.586.412 397.755.471
Netto activa excl. "toegelaten afdekkingsinstrumenten" per aandeel € 17,50 € 16,50
Totale activa inclusief reële waarde financiële leasings 958.691.728 834.022.785
Opeisbare passiva op korte en lange termijn (excl. Rubriek "toegelaten afdekkingsinstrumenten" en "uitgestelde belastingen") -437.813.192 -349.020.580
NETTO ACTIVA EXCL. "TOEGELATEN AFDEKKINGSINSTRUMENTEN" EN "UITGESTELDE BELASTINGEN" EN INCL. RW FIN LEASING (EPRA NAW) 520.878.536 485.002.205
Netto activa excl. "toegelaten afdekkingsinstrumenten" en "uitgestelde belastingen" en incl. RW financiële leasing (EPRA NAW) per aandeel € 20,19 € 20,12

(1) In overeenstemming met de GVV-wet wordt de nettowaarde per aandeel berekend op basis van het totaal aantal aandelen verminderd met de eigen aandelen. Op 30 september 2021 beschikte de Vennootschap over 1.692 eigen aandelen.

 

2.7 EPRA performance indicatoren

Periode afgesloten op 30 september 2021 30 september 2020
EPRA-winst (in €/aandeel) € 0,76  € 0,73 
Aangepaste EPRA-winst (in €/aandeel) (1) € 0,79  € 0,74 
EPRA kostratio (incl. rechtstreekse leegstandskosten) (in %) 17,41% 15,09%
EPRA kostratio (excl. Rechtstreekse leegstandskosten) (in %) 17,41% 15,09%
Periode afgesloten op 30 september 2021 31 december 2020
EPRA netto actiefwaarde (NAW) (in €/aandeel) € 20,19  € 20,12 
EPRA tripple netto actiefwaarde (NNNAW) (in €/aandeel) € 18,06  € 17,42 
EPRA net reinstatement value (NRV) (in €/aandeel) € 21,08  € 20,69 
EPRA net tangible assets (NTA) (in €/aandeel) € 20,18  € 20,01 
EPRA net disposal value (NDV) (in €/aandeel) € 18,06  € 17,42 
EPRA netto Initieel Rendement (NIR) (in %) 5,13% 5,08%
EPRA aangepaste NIR ("topped-up NIY") (in %) 5,20% 5,08%
EPRA huurleegstandsgraad (in %) (2) (3) 0,08% 0,11%

(1) De berekening van de aangepaste EPRA-winst houdt rekening met de correctie van een aantal bedrijfsspecifieke niet-kaselementen.
(2) Care Property Invest loopt slechts een leegstandsrisico in het project "Tilia", te Gullegem (BE). Voor de overige projecten wordt het risico bij de tegenpartij gelegd en ontvangt de Vennootschap de canon/huur, ongeacht het voorkomen van een bepaalde leegstand. Op 30 september 2021 zijn er 4 leegstaande flats voor het project "Tilia".
(3) Als gevolg van wijzigingen in de berekeningswijze van deze indicator werden de vergelijkende cijfers van 2020 aangepast teneinde een correcte vergelijkbaarheid mogelijk te maken.

3. Vooruitzichten

De schuldgraad, berekend conform artikel 13, §1, 2° van het GVV-KB, bedraagt 48,83% op 30 september 2021. Gelet op het feit dat Care Property Invest de schuldgraad van 50% niet overschrijdt, dient zij geen financieel plan in overeenstemming met artikel 24 van het GVV-KB op te maken.

3.1 Hypotheses

Op basis van de balans en de staat van het globaal resultaat van het boekjaar 2020 en de eerste drie kwartalen van 2021 werd een prognose gemaakt van de vooruitzichten voor de volgende boekjaren, in overeenstemming met het boekhoudkundig beleid van de Vennootschap en op een vergelijkbare wijze als de historische financiële informatie. De volgende hypotheses worden gebruikt als standpunt:

Hypothesen met betrekking tot factoren die de leden van de administratieve, bestuurlijke en toezichthoudende organen van de Vennootschap rechtstreeks kunnen beïnvloeden:
• Verhoging van de werkingskosten van de Vennootschap;
• Nieuwe projecten worden voorlopig gefinancierd met eigen middelen uit de operationele activiteiten en bijkomende nieuwe kredietlijnen of de inkomsten uit uitgifte van commercial paper;
• De financiële kosten liggen in lijn met de stijging van de financieringen gedurende het boekjaar 2020 en de eerste drie kwartalen van 2021.
• Er werd tevens rekening gehouden met additionele financieringskosten voor acquisities in het laatste kwartaal van 2021.

Hypothesen met betrekking tot factoren die de leden van de administratieve, bestuurlijke en toezichthoudende organen van de Vennootschap niet rechtstreeks kunnen beïnvloeden:
• De huurinkomsten werden verhoogd door de jaarlijkse indexatie en de impact van nieuwe investeringen;
• Verdere schommelingen van de reële waarde van zowel de vastgoedbeleggingen als de financiële instrumenten werden niet verwerkt, aangezien deze moeilijk te voorspellen zijn en bovendien geen invloed hebben op het uit te keren resultaat. In het kader van de uitbraak van COVID-19 in 2020 ziet de Vennootschap tot op heden geen impact op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. De toegenomen volatiliteit van de rentevoeten kan mogelijk wel een invloed hebben op de reële waarde van de financiële instrumenten;
• De Vennootschap verwacht geen impact van eventuele dubieuze debiteuren;
• Gelet op het “triple net”-karakter(1) van de overeenkomsten werden er geen onderhoudskosten in rekening genomen voor de vastgoedbeleggingen. Ondanks het feit dat de financiële leaseovereenkomsten eveneens “triple net”-overeenkomsten zijn, werd hiervoor toch een beperkte provisie aangelegd. (1) Uitgezonderd het project “Les Terrasses du Bois” te Watermaal-Bosvoorde waarvoor een “double net”-overeenkomst op lange termijn afgesloten werd. Hiervoor wordt het risico van de grote onderhoudskosten gedragen door Care Property Invest.

3.2 Conclusie vooruitzichten schuldgraad

Op basis van bovenvermelde hypotheses, heeft de Vennootschap nog voldoende marge om bijkomende investeringen te doen alvorens de maximale schuldgraad van 65% wordt overschreden op geconsolideerde basis. De geconsolideerde schuldgraad, berekend conform artikel 13 van het GVV-KB, bedraagt 48,83% op 30 september 2021.

De Vennootschap verwacht dat de schuldgraad gedurende het boekjaar 2021 zal toenemen door bijkomende investeringen en het verder afwerken van de projecten die zich in ontwikkeling bevinden.

De raad van bestuur evalueert tijdig zijn liquiditeitsbehoeften en kan, ter voorkoming van het bereiken van de maximale schuldgraad, een kapitaalverhoging in overweging nemen zoals ook de inbreng in natura tot één van de mogelijkheden behoort.

3.3 Conclusie vooruitzichten dividend en uitkeerbaar resultaat

Rekening houdend met de economische onzekerheid van de huidige economische situatie en het effect ervan op de resultaten van Care Property Invest zou de Vennootschap bij een negatief resultaat, niet verplicht zijn een vergoeding voor het kapitaal uit te keren.

De Vennootschap handhaaft haar EPSguidance van € 1,04 en haar DPS-guidance van € 0,84. stelt op basis van de huidige bestaande overeenkomsten die nog gedurende gemiddeld 16,06 jaar inkomsten zullen genereren, behoudens onvoorziene omstandigheden, voor boekjaar 2021 een stijging in het uitkeerbaar resultaat en de dividendbetaling voorop. De solvabiliteit van de vennootschap wordt ondersteund door de stabiele waarde van haar vastgoedprojecten.

De Vennootschap handhaaft dan ook de door haar gegeven guidance inzake huurinkomsten van circa € 43 miljoen dewelke gegeven de huidige omstandigheden zou resulteren in een aangepaste EPRA-winst per aandeel van € 1,04 welke ongewijzigd blijft t.o.v. de guidance gegeven in het Halfjaarlijks Financieel Verslag 2021.

Care Property Invest heeft de intentie om over boekjaar 2021 een brutodividend uit te keren van € 0,84 per aandeel, welke gelijk blijft aan de guidance gegeven in het Halfjaarlijks Financieel Verslag 2021. Na aftrek van de roerende voorheffing van 15% betekent dit een nettodividend van € 0,71 per aandeel.

4. Voornaamste risico’s en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar

De activiteiten van de Vennootschap situeren zich in een economisch klimaat dat risico’s met zich meebrengt. De raad van bestuur meent dat de risicofactoren en onzekerheden, zoals beschreven van pagina 8 tot en met 21 in het Jaarlijks Financieel Verslag 2020 van de Vennootschap, blijven gelden voor het resterende kwartaal van het boekjaar 2021. Het Jaarlijks Financieel Verslag 2020 is beschikbaar op de website van de vennootschap, www.carepropertyinvest.be.

Lees hier het volledige persbericht.

Logo
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud