Logo
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.

‘Investeren in vastgoed kan fiscaal voordelig zijn'

©Shutterstock

Niet iedereen weet dat er belastingverminderingen bestaan voor wie investeert in vastgoed. Hiermee moedigt de overheid als het ware vastgoedbeleggingen aan. ‘Er zijn wel belangrijke verschillen voor vastgoedinvesteringen als privépersoon en als vennootschap’, vertelt Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw.

Investeren in vastgoed als privépersoon

Als je in eigen naam in vastgoed investeert, moet je in de eerste plaats geen belasting op de meerwaarde betalen wanneer je het onroerend goed ten minste vijf jaar later opnieuw verkoopt. Tenzij je geregeld vastgoedtransacties uitvoert. Dan kan de meerwaarde wel degelijk belast worden als een divers inkomen, tegen 33 procent. Dankzij de aftrek van intresten op de hypothecaire lening betaal je bovendien  minder personenbelasting op je vastgoed. Ook kapitaalaflossingen en premies voor de schuldsaldoverzekering zijn aftrekbaar.

Huurinkomsten dan. Wie een huis of flat verhuurt aan een privépersoon, die het vastgoed niet professioneel gebruikt, wordt belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent, dus niet op de werkelijk ontvangen huurinkomsten. Wanneer je verhuurt aan een onderneming, dan wordt het pand in de personenbelasting wel volgens de werkelijk ontvangen huurinkomsten belast. Let wel: naast de huurprijs moet je als brutohuuropbrengsten ook alle huurvoordelen aangeven, zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal ten laste zijn van de verhuurder, maar aan de huurder worden doorgerekend.

Marc Dillen onderstreept ook dat woningen tegenwoordig moeten voldoen aan steeds strenger wordende energetische spelregels. ‘De eisen rond dakisolatie en dubbele beglazing kunnen een probleem opleveren bij oud patrimonium. Daar moeten vastgoedinvesteerders dus absoluut rekening mee houden bij de aankoop van een pand. Nieuwbouw zal hierdoor in een aantal gevallen aantrekkelijker of, op het einde van de rit, voordeliger zijn om te realiseren en te verhuren of door te verkopen.’

Investeren in vastgoed als vennootschap

Een belangrijk voordeel van een vastgoedbelegging via een vennootschap zijn de afschrijvingsregels. De gebouwen kunnen over een tijdspanne van 20 tot 33 jaar afgeschreven worden. Wie bijvoorbeeld via een vennootschap een gebouw koopt van 300.000 euro en dat afschrijft op 20 jaar, kan elk jaar 15.000 euro inbrengen als kosten. Die aftrekbaarheid geldt ook voor de registratie, de btw, de notariskosten en de leningintresten.

Maar ook andere kosten zoals het loon van de makelaar die de verhuur regelt en onderhoudskosten kunnen worden ingebracht. Daarnaast kan je via een vennootschap de schuldsaldopremies inbrengen als een individuele pensioentoezegging (IPT). Huurinkomsten via een vennootschap worden belast op basis van de werkelijk ontvangen inkomsten, tegen het tarief van de vennootschapsbelasting. Die bedraagt vandaag 25 of 20 procent. Minder voordelig is ook dat de meerwaarden steeds belastbaar zijn.

Opgelet met vruchtgebruikconstructies via een vennootschap

Het kan in theorie fiscaal interessant zijn om een vruchtgebruikconstructie op te zetten. Daarbij koop je het gebouw samen met je vennootschap. De vennootschap koopt dan het vruchtgebruik, terwijl jij de blote eigendom koopt. Maar zo’n gemengde constructie moet wel met de nodige zorgvuldigheid uitgewerkt en vastgelegd worden. De fiscus kan immers de aftrekbaarheid van de kosten betwisten.   

Bijkomende premies

De overheid en verschillende steden en gemeenten voorzien tot slot een aantal aanvullende premies en belastingverminderingen. Zo zijn er de bekende premies voor wie zonnepanelen plaatst, de woning duurzaam isoleert en regenwater recupereert. ‘Nieuw sinds dit jaar is dat het verlaagde btw-tarief voor het slopen en heropbouwen van een woning voortaan geldt in het volledige Belgische grondgebied’, weet Marc Dillen. ‘Dat kan nu twee jaar lang tegen 6 procent in plaats van 21 procent.’ Ook wie koopt via een vastgoedontwikkelaar kan hiervan gebruikmaken. ‘Slechte gebouwen hoeven hierdoor niet langer om fiscale redenen kunstmatig in leven gehouden te worden’, besluit Marc Dillen. ‘Je hebt er dus alle voordeel bij om nu te genieten van dat verlaagde btw-tarief.’

Lees verder

Logo
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.