Op welke plekken is er nood aan welk type vastgoed? Om die vraag te kunnen beantwoorden hebben projectontwikkelaars en investeerders een optimale mix nodig tussen ‘objectieve cijfers, ervaring en een gezond buikgevoel.’ Dat meent Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw.
Hoe bepalen ontwikkelaars en investeerders waar er nood is aan een bepaald soort vastgoed?
Marc Dillen: ‘Alles begint bij een grondige analyse van de locatie en de omgeving. Uiteraard horen daar cijfers bij, maar je moet bovenal heel wat voeling hebben met de materie. Die inzichten krijg je pas na een jarenlange ervaring. Vanuit die kennis voelen professionals aan wanneer een locatie goed, optimaal tot fantastisch is voor een bepaald vastgoedproject. Dat is geen vanzelfsprekendheid. Er zijn heel wat nieuwkomers op de markt die zonder al te veel ervaring nieuwe projecten ontwikkelen en daarbij fouten maken. Dat zorgt voor onnodige marktverstoringen en voor een minder kwalitatief aanbod.’
Op welke manier verloopt zo’n onderzoek? En hoe weet je of er op een bepaalde plek beter gezinswoningen dan wel appartementen voor senioren of studentenkoten moeten komen?
‘De keuze van het studiebureau is daarbij erg belangrijk. Ook daar zit er heel wat kaf tussen het koren. Een degelijk onafhankelijk studiebureau slaagt erin om duidelijk aan te geven waar er behoeftes zijn voor bijvoorbeeld grote of kleine flats. Een studie die erin slaagt om de aantrekkingskracht van bepaalde buurten of locaties op te tekenen, is voor ontwikkelaars een investeerders een onmisbare leidraad.’
Welke parameters worden er tijdens zo’n studie bekeken?
‘Bij residentieel vastgoed worden bijvoorbeeld demografische evoluties in kaart gebracht, samen met de actuele wensen van gezinnen en bewoners. Ook mobiliteit is een belangrijke factor: hoe goed en vlot bereikbaar is een locatie. Zijn er veel invalswegen? Is er voldoende openbaar vervoer? Maar ook afstanden tot winkels en andere voorzieningen zijn belangrijk. Een flatgebouw neerzetten midden in het groen op kilometers afstand van een supermarkt is alvast geen goed idee. Al die elementen binnen een bepaalde wijk, streek of regio zijn cruciaal om mee te bepalen of de locatie geschikt is voor een vastgoedproject.’
Komen er soms onverwachte resultaten uit zo’n onderzoek? Een locatie die toch niet geschikt blijkt te zijn, of die beter gebaat is met een ander type vastgoed dan vooropgesteld?
‘Een professional wil zijn buikgevoel in cijfers bevestigd zien door een studie. Als er daarbij grote afwijkingen zijn, dan scheelt er ofwel iets met het inschattingsvermogen van de ontwikkelaar of de investeerder, ofwel iets met de manier van werken van het onafhankelijke studiebureau. In de praktijk komen er weinig verrassingen naar boven, of dat is alleszins toch de bedoeling.’
Nemen projectontwikkelaars of investeerders soms toch het risico om anders te handelen dan een studie voorstelt?
‘Dat valt niet uit te sluiten. Maar het lijkt me sterk dat er veel zijn die dat ook effectief doen. Buikgevoel en ervaring zijn belangrijk bij het realiseren van nieuw vastgoed. Maar besluiten om totaal geen rekening te houden met objectieve cijfers en studieresultaten of die grotendeels moedwillig negeren, lijkt mij onverstandig.’
Op welke manieren is zo’n onderzoek vandaag anders dan enkele jaren geleden?
‘Het energetische aspect en ecologische doelstellingen zijn vandaag veel doorslaggevender geworden dan vroeger. Hoe worden de gebouwen verwarmd of gekoeld? Zijn er mogelijkheden tot het aanleggen van een warmtenet? Wil de gemeente meewerken? Deze trends zullen de aantrekkelijkheid van vastgoed almaar ingrijpender beïnvloeden. Hetzelfde geldt voor de nabijheid van laadpalen voor elektrische wagens. Al die evoluties maken studies zowel belangrijker als complexer dan ooit.’