Advertentie

Regering sluit btw-route voor kotbazen

©Quares

Door de regels voor hotels toe te passen hoopten projectontwikkelaars van studentenvastgoed btw te kunnen aftrekken van hun investeringen. Maar de regering steekt daar een stokje voor. Opvallend: de sector reageert verdeeld.

Studentenkoten zijn sinds jaar en dag vrijgesteld van btw. De wetgever volgt daarvoor het principe van gewone huishuur en dus niet van hotels of motels, omdat traditioneel geen of weinig commerciële diensten zoals schoonmaken, onthaal of maaltijden worden aangeboden in koten.

Volgens Quares Student Housing zal de aangepaste regelgeving koten duurder maken, volgens concurrent Xior is er geen impact.

Nu het landschap professionaliseert, komt daar wat verandering in. Er komen in ons land steeds meer studentenbuildings van grote ontwikkelaars als het beursgenoteerde Xior Student Housing (4.000 kamers), Eckelmans (4.500 kamers), Upkot (2.800) en Quares Student Housing (1.000). De grote kotbazen gaan er prat op dat ze het leven van studenten aangenamer willen maken met 'hospitality', zoals schoonmaak, maaltijden, veiligheid en mobiliteit.

De essentie

  • Een nieuw amendement op de btw-wetgeving bestendigt de btw-vrijstelling op studentenkoten. 'Studenten moeten geen btw betalen', luidt de redenering.
  • Volgens de projectontwikkelaar Quares is dat een streep door de rekening van investeerders die gehoopt hadden op een btw-aftrek. 'De beslissing zal nieuwe koten 15 procent duurder maken.'
  • Tegen 2030 zijn 95.000 extra koten nodig om de toename van het aantal studenten op te vangen.

Die formule biedt ook fiscale mogelijkheden, dokterden consultants uit. Ontwikkelaars die in nieuwe projecten 'hospitality' aanbieden, zouden 6 procent btw kunnen aanrekenen op de verhuur en 21 procent btw kunnen aftrekken van de investeringskosten. De optie is de jongste maanden duchtig gepromoot en Quares Student Housing was van plan er al gebruik van te maken bij een project nabij het De Brouckèreplein in Brussel. Het bedrijf had daarvoor een ruling aangevraagd en een positief advies gekregen.

Maar de fiscus kreeg in de mot wat op til was. Op het kabinet van minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) werd een amendement opgesteld om de route af te sluiten. Het amendement lag donderdag ter stemming in de plenaire Kamer, maar op vraag van de oppositiepartijen N-VA, Vlaams Belang en PVDA passeert het eerst nog langs de Raad van State.

Het amendement bestendigt de btw-vrijstelling die er altijd is geweest voor studenten. Een kot is geen hotelkamer.
Steven Matheï (CD&V)
Kamerlid

‘Het amendement bestendigt de btw-vrijstelling die er altijd is geweest op studentenkoten. Dat ligt in lijn van de Europese regelgeving’, zegt CD&V-Kamerlid Steven Matheï. ‘Dat ontwikkelaars diensten aanbieden, is niet voldoende om onder de btw-regels voor hotels te vallen. Een kot huren geldt als een lang verblijf, zoals een huis huren. Ook regelen heel wat traditionele kotbazen poetsbeurten. Studenten moeten dus geen btw betalen om op kot te zitten, vinden wij.’

Quares-CEO Herman Du Bois betreurt de beslissing. ‘Dit zal de huurprijzen van nieuwe studentenkamers net doen stijgen. Wij rekenden op de aftrek van de btw om investeringen te kunnen doen en een rendement te garanderen aan de investeerders. De impact van de nieuwe regelgeving betekent dat toekomstige projecten 15 procent duurder worden dan we hadden verwacht. Dat zal zich onvermijdelijk in de prijzen laten voelen.’

Xior: 'Geen impact'

In regeringskringen valt te horen dat de redenering van Quares de zaken op zijn kop zet, omdat er nooit een btw-aftrek is geweest voor koten en nog niet één residentie is gebouwd met een btw-aftrek. De verwachting is dat de prijsconcurrentie blijft spelen, omdat het leeuwendeel van de studentenkamers klassieke koten zijn. En opvallend: ook concurrent Xior laat vrijdag weten dat de btw-wijziging weinig uitmaakt. 'Studentenkoten zijn vrijgesteld van btw en Xior heeft nooit rekening gehouden met een mogelijke wijziging daarvan. Xior wenst te benadrukken dat de regeringsbeslissing om de btw-vrijstelling voor studentenkoten aan te houden geen enkele financiële impact heeft voor Xior, noch voor zijn studenten', klinkt het.

Maar volgens Du Bois blokkeert de regering de professionalisering die nodig is om de uitdagingen van de toekomst aan te kunnen. ‘Tegen 2030 is behoefte aan 95.000 extra koten in België, door een voorspelde toename van het aantal binnenlandse en buitenlandse studenten.' Dat bleek eerder uit een marktanalyse van de vastgoedadviseur Stadim en de studentenvastgoedbeheerder Diggit Studentlife. 'Er is almaar meer vraag naar kwalitatieve huisvesting met hospitality. Die vraag komt ook van de universiteiten en de hogescholen. De beslissing van de regering slaat de sector tien jaar terug in de tijd. Investeringsprojecten zullen worden uitgesteld, wat slecht nieuws is voor de onderwijsinstellingen. De kleine kotbazen zullen zeker niet de noden van morgen opvangen’, zegt Du Bois.

Rendement

België telt naar schatting 472.000 studenten, van wie 40 procent op kot zit. Dat aantal zou toenemen tot 606.000 in 2030, van wie 160.000 internationale studenten. Een gemiddeld kot kost in Vlaanderen 400 euro per maand, in Brussel 455 euro en in Wallonië 385 euro. De huurprijs is de belangrijkste parameter bij de selectie van het kot. Internet en de nabijheid van de onderwijsinstelling vormen andere essentiële parameters, gevolgd door hygiëne en veiligheid.

De rendementen voor studentenhuisvesting schommelen rond 4,5 à 5,5 procent voor goed gelegen kwalitatieve studentencomplexen. 

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud