Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Welke kosten komen er boven op de aankoopprijs?

Als u een huis of appartement koopt, dan wil ook de fiscus zijn deel. Boven op de aankoopprijs betaalt u registratiebelasting of btw. En ook de aankoopakte is allesbehalve kosteloos.
Hebt u een goed beeld van het budget dat u kan spenderen aan een eigen stek? U kunt zich niet zomaar storten op panden met die vraagprijs. Boven op het aankoopbedrag moet u ook eventuele (renovatie)kosten incalculeren. De belangrijkste bijkomende kosten zijn:

1.Registratiebelasting op bestaand vastgoed

De aankoop van vastgoed wordt belast. Het tarief van die zogenaamde registratiebelasting verschilt van gewest tot gewest.
VLAAMS GEWEST

In Vlaanderen bedraagt het standaardtarief van de registratiebelasting 10 procent. Maar dat tarief kan lager uitvallen voor wie een huis of appartement koopt om er zelf te gaan wonen:
● 6 procent voor de enige gezinswoning
Sinds begin 2020 moet op de aankoop van de enige gezinswoning maar 6 procent registratiebelasting betaald worden, in plaats van de vroegere 7 procent.
Aan dat gunstregime zijn wel voorwaarden gekoppeld. Zo mag u geen volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Hebt u wel ander vastgoed, dan krijgt u het gunsttarief wel als u er zich in de koopakte toe verbindt om het andere vastgoed binnen het jaar te verkopen. Bovendien moet u een huis of appartement kopen dat vooral dient om er zelf te wonen. Bouwgronden, tweede verblijven of investeringsvastgoed zijn uitgesloten. Voorts moet u kopen als privépersoon: aankopen via een vennootschap zijn uitgesloten. U moet de volle eigendom kopen, alleen de blote eigendom of het vruchtgebruik volstaat niet.
● 5 procent voor gezinswoning met energetische renovatie
Nog voordeliger is het om een gezinswoning te kopen en het engagement aan te gaan die binnen vijf jaar energiezuiniger te maken. Het tarief is sinds begin 2020 verlaagd van 6 naar 5 procent. Boven op de voorwaarden voor het verlaagd tarief voor een gezinswoning moet uw renovatie aan voorwaarden voldoen.
● Extra korting voor kernsteden
Koopt u een gezinswoning van minder dan 200.000 euro? Dan krijgt u een extra korting. Voor de kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel ligt de grens op 220.000 euro. De kernsteden zijn Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde. De korting bedraagt 5.600 euro voor wie 6 procent registratiebelasting betaalt en 4.800 euro voor een gezinswoning met energetische renovatie en dus 5 procent registratiebelasting.
● 5 procent voor gezinswoning die u sloopt
De Vlaamse regering heeft aangekondigd dat vanaf 2021 de registratiebelasting eveneens naar 5 procent zal worden verlaagd voor wie een gezinswoning koopt en die daarna sloopt. Dat moet mensen over de streep trekken om een woning af te breken en een energiezuinige nieuwbouw op te trekken.
Bereken hier hoeveel registratiebelasting u in Vlaanderen betaalt.
BRUSSELS GEWEST

Het standaardtarief van de registratiebelasting bedraagt in het Brussels Gewest 12,5 procent.
Wel is er een zogenaamd abattement - of korting op de registratiebelasting - voor wie een huis of appartement koopt om er zelf te gaan wonen. Op de eerste 175.000 euro moet u geen registratiebelasting betalen, wat een onmiddellijk voordeel oplevert van 21.875 euro. Het voordeel valt wel volledig weg voor aankopen van meer dan 500.000 euro.
Aan het abattement zijn voorwaarden gekoppeld. Zo mag u geen eigenaar zijn van een andere woning, moet u er binnen 2 jaar uw hoofdverblijfplaats vestigen (3 jaar voor een appartement op plan of in aanbouw) en er minstens 5 jaar blijven wonen.
WAALS GEWEST

Ook in het Waals Gewest bedraagt het standaardtarief 12,5 procent.
Er is een abattement voor wie een huis of appartement koopt om er zelf te gaan wonen, al is dat lager dan in Brussel. Er moet geen registratiebelasting betaald worden op een schijf van 20.000 euro, wat een fiscaal voordeel oplevert van 2.500 euro.
Bovendien kent het Waals Gewest een verlaagd tarief van 6 procent toe voor een bescheiden woning (kadastraal inkomen van maximaal 745 euro). Dat lagere tarief wordt toegepast op een eerste schijf van 174.000,61 euro of 163.125,56 euro, naargelang de woning wel of niet gelegen is in een zone met vastgoeddruk.

2. Btw op nieuwbouw

● Op de aankoop van een nieuwbouwwoning of -appartement betaalt u doorgaans geen registratiebelasting, maar wel 21 procent btw. Projectontwikkelaars moeten verplicht met btw verkopen. Alle anderen kunnen voor het btw-regime kiezen.
Voor de fiscus blijft een huis of appartement ‘nieuw’ tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname.

‘Nieuw’ betekent niet dat er nog nooit iemand woonde. Voor de fiscus blijft een huis of appartement ‘nieuw’ tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname. Een huis dat in 2020 voor de eerste keer in gebruik is genomen, blijft dus nieuw tot en met 31 december 2022.
Wanneer de ingebruikneming plaatsvindt, is een feitenkwestie. De fiscus oordeelt vaak dat de inschrijving in het bevolkingsregister een allesbeslissend criterium is, maar de datum kan ook bewezen worden met bijvoorbeeld de datum van de voorlopige oplevering zoals die is overeengekomen met de aannemer, verklaringen van buren en foto’s.
● Bij de verkoop van een terrein met een gebouw betaalt u ook btw op de grond (en geen registratiebelasting) op voorwaarde dat de volgende drie voorwaarden samen vervuld zijn:
1. Er is een toelating om op de grond te bouwen en dat gebouw wordt met btw verkocht.
2. De grond én het gebouw worden door dezelfde persoon verkocht.
3. De grond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.
Als niet aan alle voorwaarden voldaan is, betaalt u op de grond geen btw, maar wel registratiebelasting.

3. Btw en/of registratiebelasting bij verkoop op plan

Koopt u een huis of appartement op plan? Op het deel van de aankoopprijs dat betrekking heeft op het gebouw betaalt u sowieso 21 procent btw.
Maar op het gronddeel zal btw of registratiebelasting geheven worden, afhankelijk van het feit of de bouwwerken al begonnen zijn of niet. Zet u uw handtekening op een koopovereenkomst waarbij de bouwwerken nog moeten beginnen, dan wordt u meteen eigenaar van de grond en betaalt u registratiebelasting op die grondwaarde. Voorwaarde is dat de aankoop onder de wet-Breyne valt.
Tekent u een overeenkomst voor een huis of appartement in aanbouw, dan verwerft u onmiddellijk de rechten op de grond én het gebouw in aanbouw. Dan is er btw verschuldigd op de aankoopprijs van de grond.
 

4. Notaris- en administratieve kosten

Voor het opmaken van de aankoopakte zal u aan de notaris een ereloon moeten betalen. De erelonen zijn wettelijk vastgelegd, wat betekent dat de ene notaris niet duurder is dan de andere. De erelonen hangen niet af van het aantal uren dat aan het dossier gespendeerd is, wel van de aankoopprijs. Bij de berekening wordt de aankoopprijs in schijven opgedeeld. Het percentage van het ereloon wordt kleiner naargelang de verkoopprijs hoger is.
De erelonen voor het opstellen van een aankoopakte zijn wettelijk vastgelegd, wat betekent dat de ene notaris niet duurder is dan de andere.

Boven op het bedrag van het ereloon moet de notaris 21 procent btw inhouden.
Bovendien zal u administratieve kosten moeten betalen, zoals kosten verbonden aan de fiscale en hypothecaire opzoekingen. Hoe hoog die kosten oplopen, hangt af van de complexiteit van het dossier. Weet dat de administratieve kosten sowieso verschillen naargelang het gewest, maar dat ze ook van gemeente tot gemeente kunnen verschillen. Reken op gemiddeld 800 à 1.100 euro administratieve kosten. Op het grootste deel van dat bedrag moet 21 procent btw betaald worden. 
Ten slotte hebt u bij de aankoop ook nog de kosten voor de overschrijving. Daarvoor betaalt de koper 230 euro.

5. Hypotheekkosten

● Financiert u uw aankoop met een hypothecaire lening, dan kan uw bank u schattings- en dossierkosten aanrekenen.
● Tegelijk zal ook uw notaris kosten aanrekenen: belastingen en de eigenlijke notariskosten.
Een eerste belasting is de registratiebelasting van 1 procent op het ontleende bedrag waarvoor een hypotheek wordt genomen en 100 euro voor de bijlage die aan uw kredietakte wordt gehecht. Een tweede belasting is een hypotheekrecht van 0,3 procent op de totale som waarvoor een hypotheek wordt genomen.
Daarbovenop komt het honorarium van de hypotheekbewaarder, de kosten voor de aflevering van het hypothecair getuigschrift en een recht op geschriften van 50 euro.
De notaris zal ook nog een vergoeding vragen voor de opzoekingen en een ereloon aanrekenen, dat varieert in functie van het kredietbedrag. Ook voor de vestiging van een hypotheek zijn de erelonen van de notaris wettelijk bepaald: hij mag niet meer of minder vragen dan wat de wet bepaalt. Ten slotte is de koper voor een hypotheekvestiging een retributie verschuldigd van 220 of 950 euro, afhankelijk van de waarde van de hypotheek.

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud