‘Zulte mag geen tweede Sint-Martens-Latem worden'

Burgemeester Simon Lagrange (Open Zulte) valt uit de lucht als we hem aan de lijn krijgen. ‘Ik wist wel dat de huizenprijzen gestegen waren, maar dat het zo erg was, wist ik niet.’ In de gemeente Zulte werd een koopwoning in een periode van zes jaar net geen 50 procent duurder.

Eind september 2012, vlak voor Lagrange zijn intrek nam in het gemeentehuis, kostte een gemiddelde woning er nog iets minder dan 200.000 euro. In juni zes jaar later was de gemiddelde verkoopprijs toegenomen tot 293.300 euro. Zulte is daarmee de Vlaamse gemeente met de sterkste stijging van de woningprijzen, blijkt uit de notariële verkoopakten, die worden bijgehouden door Notaris.be.

Wanneer we een week later in het gemeentehuis aan tafel schuiven, heeft Lagrange zijn huiswerk klaar. Hij toont een kaartje met de vastgoedprijzen in Zulte en de buurgemeenten. ‘Ik wil de stijging niet kapot relativeren, maar in vergelijking met de ons omringende gemeenten, is Zulte zeker nog betaalbaar.’ Met gemiddelde verkoopprijzen van rond 350.000 euro zijn Kruishoutem en Nazareth nog een pak duurder. Deinze, Dentergem en Wielsbeke zijn dan weer gemiddeld 15.000 tot 30.000 euro goedkoper dan Zulte en in Waregem betaal je voor een doorsnee koopwoning ruim 50.000 euro minder.

Zulte ligt tussen Gent en Kortrijk, aan de grens van Oost-Vlaanderen. De gemeente ontstond in 1977 uit de fusie van Zulte, Machelen en Olsene. Als we van de E17 de gemeente binnenrijden, valt het grote aantal bordjes met ‘te koop’ op, vaak al doorgehaald met een ‘verkocht’-sticker. Jaarlijks wisselen zo’n 100 woningen van eigenaar in de gemeente met 15.800 inwoners.

Stadsvlucht

Dat de woningmarkt aantrekt, is op zich geen slechte zaak, vindt Lagrange. ‘Het is een teken dat we als gemeente aantrekkelijk zijn’, zegt de liberaal. ‘Maar het is natuurlijk wel iets om in de gaten te houden. Zulte moet toegankelijk en betaalbaar blijven. We willen geen tweede Sint-Martens-Latem worden’, zegt hij met een verwijzing naar de duurste gemeente van Vlaanderen op amper 15 kilometer afstand, waar je gemiddeld 550.000 euro neertelt voor een woning.

Het aantal gemeenten in Oost Vlaanderen waar een gemiddelde woning meer dan 300.000 euro kost, neemt toe. Vooral rond Gent, in Lovendegem, Nevele, Lochristi, Melle, Merelbeke, De Pinte en Nazareth lopen de prijzen op tot fors boven 300.000 euro. Jonge gezinnen die op zoek gaan naar een betaalbare woning, worden steeds verder weg van de stad gedreven en komen in gemeenten zoals Zulte terecht.

‘Veel jonge gezinnen die uitwijken uit Gent belanden hier in Zulte eerst op de huurmarkt, vooraleer ze een huis kopen’, zegt Roland Van Robays, de afgevaardigd bestuurder van Immo Roba, een familiebedrijf dat al meer dan 30 jaar actief is op de vastgoedmarkt in en rond Zulte. ‘We hebben hier een ruime markt met veel aanbod en behoorlijk wat dynamiek. In het verleden is hier heel veel bouwgrond gecreëerd. Er is ook een ruim aanbod met woningen van de babyboomgeneratie die nu vrijkomen. Dat zijn vaak goed onderhouden, wat duurdere woningen met een grote tuin die gebouwd zijn in de jaren 70 en 80.’

Toch heeft Van Robays niet de indruk dat de prijzen exploderen. ‘Er zijn onlangs een paar mooie villa’s verkocht van 700.000 en 800.000 euro, misschien trekken die het gemiddelde omhoog.’ Dat bevestigen ook de cijfers van de notarissen. In 2012 werden minder huizen verkocht in het duurdere prijssegment, waardoor het gemiddelde lager bleef. Maar in de jaren daarna bleef de stijgende trend wel doorzetten.

De Vlaamse gemeente- en stadsmonitor waarschuwt dan ook dat Zulte erover moet waken een voldoende aanbod betaalbare woongelegenheden te hebben. ‘Ik heb vrienden die in Waregem zijn gaan wonen, omdat ze hier niets betaalbaar konden vinden’, zegt de burgemeester. ‘Maar dat zijn enkelingen.’ Tegelijk heeft hij niet de indruk dat veel van zijn kiezers er echt van wakker liggen. ‘Verkeersveiligheid en netheid, dat zijn de prioriteiten waarover kiezers ons aanspreken’, zegt Lagrange.

Driekwart van de Zultenaars is eigenaar van een woning. Dat hun eigendom jaar na jaar meer waard wordt, zullen ze hun burgemeester niet gauw aanrekenen. ‘Maar die mensen hebben ook kinderen die straks een betaalbare woning zullen zoeken, dus ze hebben er geen belang bij dat de huizenprijzen de pan uit swingen.’

Hij ziet meerdere zaken die hij vanuit het gemeentehuis kan aanpakken om te vermijden dat wonen onbetaalbaar wordt. ‘Je kan het aandeel van de gemeentelijk opcentiemen op de onroerende voorheffing laag houden’, zegt Lagrange. ‘Daarnaast kan je via sociaal woonaanbod als gemeente bereiken dat ook mensen met een lager inkomen zich een woonst kunnen veroorloven. Als bouwpromotoren bij ons een grond van meer dan een hectare verkavelen, moeten ze verplicht 15 procent van de wooneenheden via de sociale woningmarkt aanbieden. Zo garandeer je dat er een voldoende aanbod van betaalbare woningen is.’

Projectontwikkeling

Lagrange rijdt door de gemeente en toont trots een aantal projecten die wat druk moeten halen van de vastgoedmarkt. Hij wijst naar de oude fabriekssite van het textielbedrijf Lys Yarns dat in 2011 failliet ging. De ramen van de fabriekshal liggen aan scherven, een brand heeft het dak volledig verwoest en het onkruid woekert. ‘De gemeente heeft dit terrein van 2,4 hectare twee dagen geleden aangekocht’, zegt de burgemeester. ‘We gaan het saneren en ontwikkelen tot een nieuwe wijk. Er komt ruimte voor het aangrenzende rusthuis om uit te breiden, extra groen en woonruimte. Door als gemeentebestuur zelf het project in handen te nemen kan je veel meer sturen dan als je alles overlaat aan de privésector.’

Een beetje verderop in Olsene wijst Lagrange naar een verlaten schoolgebouw op een terrein van de gemeente. ‘Hier gaan we de private sector de kans geven nieuwe woningen te bouwen. De plannen worden momenteel uitgewerkt.’

Voldoende aanbod aan sociale woningen, lage onroerende belastingen, slimme reglementering en eigen gemeentelijke projecten om centrumgebieden te ontwikkelen, dat zijn volgens de burgemeester de sleutels om de prijzen op de lokale woningmarkt onder controle te houden.

‘Maar uiteindelijk is de impact van de politiek ook beperkt’, geeft hij toe. ‘Op veel factoren zoals de lage rente heb je geen vat. Je kan als gemeente wel een duwtje in de rug geven, maar uiteindelijk speelt toch de wet van vraag en aanbod. Ik kan als burgemeester verkopers niet opleggen hun prijs met 50.000 euro te verlagen. En zelfs als dat kon, zou ik het niet willen. Het moet hier geen communistisch regime worden.’

Volgende dinsdag: diversiteit en identiteit in Vilvoorde