Grote binnenstedelijke ontwikkelingsprojecten zijn even schaars als essentieel voor de toekomst van onze steden. Markante voorbeelden zijn Tour & Taxis in Brussel of het Eilandje in Antwerpen. Professor Ruimtelijke Planning en Stedenbouw Tom Coppens vertelt wat zulke grootschalige herontwikkelingen maakt of kraakt. ‘Projecten als deze nemen makkelijk twintig jaar of langer in beslag.’
Veel grote binnenstedelijke projecten die wonen, werken, shoppen en ontspannen combineren, verrijzen op zogenaamde brownfields: verlaten sites die vrijkwamen nadat de industriële activiteiten er werden stopgezet. ‘In Vlaanderen zijn de meeste van die terreinen al opnieuw ontwikkeld, of ze zitten in de laatste fase’, zegt Tom Coppens, professor Ruimtelijke Planning en Stedenbouw aan de Universiteit Antwerpen. ‘Tour & Taxis in Brussel en het Eilandje in Antwerpen zijn sprekende voorbeelden. Maar zulke projecten vergen al snel 20 jaar ontwikkelingstijd.’
Die lange termijn is meteen één van de grootste uitdagingen. De marktvraag verandert onderweg, milieuproblemen kunnen opduiken, nieuwe regels maken hun intrede en bouwtechnische vernieuwingen halen de realiteit in. ‘De lange periode waarin zo’n project tot stand komt, kost de ontwikkelaars ook heel veel geld’, zegt Coppens. ‘Flexibiliteit is dan ook cruciaal, zowel wat het ontwerp betreft als de manier waarop zo’n site in de markt gezet wordt.’
Visionaire overheid kan verschil maken
Volgens Coppens is publieke regie dé sleutel tot succes. Een overheid die weet waar ze naartoe wil, die een duidelijke visie heeft én actief de ontwikkeling aanstuurt, maakt het verschil. ‘Idealiter blijft ook de grond in handen van een publieke partij, die de ontwikkeling gefaseerd op de markt brengt’, legt Coppens uit. Een schoolvoorbeeld is de Cadixwijk in Antwerpen, waar AG Vespa – het autonome gemeentebedrijf – stap voor stap gronden op de markt brengt, aangepast aan de actuele marktvraag.
Aan een correct gepland stedelijk project moet altijd een goede participatieve studie voorafgaan, met inspraak van bewoners en verenigingen.
‘Zo behoud je controle, én ruimte voor bijsturing.’ Bij Tour & Taxis gebeurde het omgekeerde: de hele site werd in één keer verkocht. ‘Voor een private ontwikkelaar is dat financieel veel riskanter, en is het moeilijker om het traject te spreiden.’
Eerst luisteren, dan bouwen
De projectdefinitie is een ander vaak vergeten maar essentieel onderdeel: een brede studie naar de noden van de buurt en de stad vormt de eerste schakel, vóór er een ontwerp op tafel komt te liggen. ‘Het gaat dan over zaken zoals scholen, groenvoorzieningen, detailhandel, openbare ruimte en mobiliteit’, zegt Coppens. ‘Zo’n studie moet participatief gebeuren, dus samen met bewoners en verenigingen.’ Een goed uitgewerkte projectdefinitie is de perfecte leidraad voor ontwerpers.
‘Zonder die input bestaat het risico dat de ontwikkeling niet past bij de buurtnoden. En dan krijg je protest en frustratie.’ De realiteit toont dat grote projecten vaak vooraf al in masterplannen worden gegoten: een volledig uitgetekend model van de toekomstige wijk. ‘Maar dat werkt in de realiteit niet’, waarschuwt Coppens. ‘Een stad verandert voortdurend. Je moet dus een flexibel raamwerk maken dat je in de tijd kan aanpassen, zonder de kernkwaliteiten van je plan te verliezen.’
Druk op sociaal weefsel
Stadsvernieuwing brengt ook het risico op gentrificatie met zich mee: kapitaalkrachtige bewoners en hippe voorzieningen duwen de huurprijzen omhoog. ‘Ligt de focus bijvoorbeeld te zeer op luxewoningen, dan dreigen oorspronkelijke bewoners verdrongen te worden.’
Daarom is er nood aan een gezonde mix. ‘Er moet ruimte blijven voor betaalbare woningen, en ook voor sociale functies zoals buurtverenigingen, jeugdwerking of kleine ondernemers en kmo’s die zich geen hoge huur kunnen veroorloven’, besluit Tom Coppens.
