Hoe de overheid kan zorgen voor meer betaalbare huurwoningen

Onlangs lazen we twee dagen op rij op de voorpagina van De Tijd belangrijk nieuws over het aanbod van woningen, zonder dat tussen die twee een verband werd gelegd. Het eerste artikel behandelde de bouwshift, die niet snel genoeg wordt uitgevoerd. De dag erop ging het over het grote tekort aan huurwoningen. Alsof beide los van elkaar staan.

Dat er een tekort is aan huurwoningen is al lang bekend. Particuliere eigenaars laten het afweten en geven de voorkeur aan roerende beleggingen. De stijgende rentevoeten zitten daar voor iets tussen, maar verklaren niet alles. Vastgoed komt ook met zware verplichtingen zoals belastingen en energetische renovaties, boven op de vele lasten en kopzorgen die met verhuring gepaard gaan.

Nochtans vormen de particuliere verhuurders een noodzakelijke basis op de woninghuurmarkt. 90 procent van de huurwoningen in ons land is eigendom van particulieren met een of enkele woningen te huur. Op enkele vastgoedvennootschappen na zijn op de privéhuurmarkt geen grote professionele verhuurders actief.

Renovatieplicht

Willen de volgende federale en Vlaams regering en de lokale besturen het aanbod van betaalbare huurwoningen verhogen, dan moeten ze allereerst verhinderen dat het aanbod verder afkalft. Vervolgens moeten ze investeringen in de verhuur van woningen aanmoedigen.

Op gewestelijk vlak moeten de verhuurders fiscale garanties krijgen en mogen vooral geen onnodige bijkomende lasten worden ingevoerd. Vlaanderen kan flexibeler zijn inzake de renovatieplicht. De landingsnota van Vlaams formateur Matthias Diependaele (N-VA) versoepelt de energievereisten daarvoor. Dat is een goed voorstel, omdat het niet voor alle verhuurde woningen evident is zomaar het energiecertificaat A te halen. Denken we maar aan woningen zonder of met een te smalle spouwmuur, waardoor gevelisolatie onnodig duur wordt.

Bouwshift

Om het aanbod aan huurwoningen aan te zwengelen, kan niet gewacht worden op de uitvoering van de bouwshift. De indruk ontstaat mogelijk dat we buiten de gemeentekernen te veel bouwen. Niets is minder waar: het aanbod in de gemeentekernen blijft gewoon achter. Nog een geluk dat, althans voorlopig, buiten de kernen gebouwd wordt. Hoe groot zou de terugval in de afgeleverde vergunningen sinds 2019 anders niet geweest zijn?

We houden ons hart vast voor de ruimtelijke beleidsplannen, die al werden goedgekeurd in de provincies Antwerpen, Vlaams-Brabant en Limburg. De gevolgen van de bijkomende restricties laten zich pas volgend jaar voelen. Eigenaars van gronden buiten de nog af te bakenen kernen zullen dan moeten vaststellen dat verkavelingen zo goed als onmogelijk worden gemaakt. Het vergunningenbeleid zal bovendien per provincie een andere invulling krijgen.

In die drie provincies wordt wonen zeker minder betaalbaar, net als in alle kernen. Het aanbod aan huurwoningen zal de vraag nog minder kunnen volgen. Meer ‘verkerning’ betekent duurdere woningen, minder eigenaars en meer huurders.

Voorkooprecht

Een uitbreiding van het sociaal huuraanbod zal geen soelaas brengen. De snelheid waarmee de sociale huursector extra woningen realiseert, ligt bijzonder laag. Zelfs als het aanbod van sociale huurwoningen verdubbelt, komt dat slechts neer op een stijging van het totale aanbod aan huurwoningen met 10 procent.

Dat een sociale woonmaatschappij in het volledige Gentse woongebied een voorkooprecht krijgt, is bovendien een verontrustende evolutie. Omdat de sociale woonmaatschappij vooral grotere projecten plant, belandt ze in het vaarwater van de projectontwikkelaars. Die spreken - terecht - van ‘oneerlijke concurrentie’.

Private ontwikkelaars steken tijd en geld in de analyse van projecten. Als ze de realisatie mislopen, zullen ze die kosten doorrekenen aan investeerders-verhuurders. Dat stelt het tekort aan betaalbare huisvesting verder op scherp.

Trage vergunningsprocedures

Een van de grootste obstakels voor het realiseren van betaalbare woningen, zowel voor privé-ontwikkelaars als voor sociale huisvestingsmaatschappijen, zijn de trage en complexe vergunningsprocedures. De gemiddelde duurtijd om voor grootschalige projecten een definitieve en uitvoerbare vergunning te verkrijgen, beloopt in Vlaanderen 4,4 jaar, in Wallonië 4,7 jaar en in Brussel zelfs 5,5 jaar. De vertragingen hebben een dubbel negatief effect: er komt nauwelijks nieuw aanbod op de markt en de kosten stijgen.

Lokale besturen die een verschil willen maken voor betaalbare huisvesting kunnen dat in de eerste plaats doen door snellere vergunningsprocedures. In het bijzonder in de gemeentekernen, waar projecten vaak op weerstand van lokale bewoners stuiten. Een toegankelijker woningmarkt komt alle burgers ten goede.